Kredyt hipoteczny to dla wielu z nas jedyna szansa na własne cztery kąty. Banki mają bogatą ofertę kredytową, wydawałoby się więc, że nic prostszego, tylko pójść do któregoś z nich i poprosić o pieniądze. Zanim jednak to zrobisz, warto sobie uświadomić, że kredyt hipoteczny, to obciążenie finansowe na wiele, wiele lat. Dlatego tak ważny jest wybór odpowiedniej oferty.
Porównaj oferty
Ofert na rynku jest dużo. Dlatego, przed ostateczną decyzją warto je przejrzeć. musisz je przejrzeć. Zawsze też możesz skorzystać z pomocy doradcy, który doradzi ofertę najkorzystniejszą w twojej sytuacji.
Porównując oferty zwróć uwagę na:
- oprocentowanie
- wysokość prowizji za udzielenie kredytu,
- rodzaj zabezpieczeń,
- czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę zadłużenia i w jakiej wysokości,
- jaka jest opłata za tzw. wakacje kredytowe lub wydłużenie okresu spłat,
- ile kosztuje ubezpieczenie kredytu.
Kto może dostać kredyt
Wybór oferty to początek. Gdy już zdecydowałaś, składasz wniosek o kredyt. To, czy go dostaniesz, zależy przede wszystkim od kilku czynników.
Musisz mieć zdolność kredytową...
To znaczy bank musi być pewien, że jesteś rzetelną klientką i spłacisz dług . Oceniając to, bank bierze pod uwagę :
- okres kredytowania,
- wysokość miesięcznych dochodów na członka rodziny,
- poziom twoich stałych miesięcznych dochodów (im wyższe, tym lepsze);
- sposób uzyskiwania dochodu (najlepiej, jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony, bo taka jest uważana za najbardziej stabilną formę zatrudnienia),
- czy posiadasz inne kredyty (w tym także limity kredytowe na rachunkach, karty kredytowe),
- jak wygląda twoja dotychczasowa historia kredytowa tzn. czy poprzednie pożyczki spłacałaś w terminie),
- obciążenia innymi kredytami (w tym także limity kredytowe na rachunkach, karty kredytowe),
- wysokość kosztów utrzymania kupowanego mieszkania oraz twoich stałych miesięcznych wydatków.
Bank bierze także pod uwagę inne kwestie, np. czy twoje przyszłe mieszkanie jest w dobrej lokalizacji, bo dzięki temu jest szansa, że jego wartość szybko wzrośnie, a co za tym idzie zabezpieczenie hipoteczne stanie się dla banku pewniejsze), jak długo trwa zatrudnienie u obecnego pracodawcy, ile masz lat, jakie masz wykształcenie, itp.
Uwaga! Licz się z tym, że bank sprawdzi w Biurze Informacji Kredytowej (BIK), jak wygląda twoja dotychczasowa historia kredytowa, tzn. czy terminowo spłacałaś swoje poprzednie zobowiązania. "Zła" przeszłość może mieć wpływ na decyzję o kredycie, ale nie musi. Każdy przypadek jest traktowany indywidualnie.
...i wkład własny
Każdy, kto stara się o kredyt hipoteczny musi mieć wkład własny, jeżeli nie ma innego zabezpieczenia. Minimum 10–20 proc. ale może być wyższe, bo każdy bank ma własną politykę w tej kwestii.
Wkład własny wpłacasz zawsze stronie sprzedającej (deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej czy osobie prywatnej, jeżeli nabywasz nieruchomość na rynku wtórnym) a nie bankowi. Temu musisz okazać dowód wpłaty – potwierdzenie przelewu lub potwierdzenie przez sprzedającego (dotyczy najczęściej transakcji na rynku wtórnym).
Kredyt w walucie - nie dla każdego
Zastanawiasz się, czy brać kredyt w złotówkach, czy np. we frankach szwajcarskich? To teoretyczne rozważania. Od lipca 2014 roku obowiązuje zasada, że kredyt hipoteczny można brać tylko w walucie, w której się zarabia (tzw. Rekomendacja S, wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego). Jeśli pracujesz za granicą i otrzymujesz wynagrodzenie w euro, funtach, czy koronie norweskiej, możesz wziąć kredyt mieszkaniowy w tych walutach. Gdy mieszkasz w Polsce i tu zarabiasz – dostępny jest tylko kredyt w złotówkach.
Umowa kredytowa
Musi być zawarta pisemnie i podpisana przez wszystkie strony. Zamieszczone w niej informacje są dla ciebie bardzo istotne, dlatego zanim złożysz swój podpis, uważnie ją przeczytaj, a jeśli czegoś nie rozumiesz, wyjaśnij to z pracownikiem banku.
Co powinna zawierać
Zazwyczaj umowa kredytowa podzielona jest na dwie części. Pierwsza dotyczy ogólnych warunków umowy i wygląda jednakowo dla wszystkich kredytobiorców, druga jest indywidualna i odnosi się konkretnie do twojej sytuacji.
Zgodnie z prawem bankowym, dokument powinien określać:
- strony umowy;
- kwotę i walutę kredytu;
- cel, na jaki kredyt został udzielony;
- zasady i termin spłaty kredytu;
- w umowie o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż polska – szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
- wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
- sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
- zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
- terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
- wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
- warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy;
- w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż polska – zasady otwarcia i prowadzenia rachunku służącego do gromadzenia środków przeznaczonych na spłatę kredytu oraz zasady dokonywania spłaty z tego rachunku.
Natomiast zgodnie z wymogami ustawy o kredycie hipotecznym, umowa powinna określać dodatkowo:
- opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, oraz warunki ich zmian;
- całkowity koszt kredytu określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
- całkowitą kwotę do zapłaty przez osobę biorącą kredyt (kredytobiorcę) określoną (w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
- zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;
- prawo do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;
- warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez kredytobiorcę;
- skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego.
Czy można ją negocjować?
Tak. Masz szansę uzyskać korzystniejsze warunki, jeśli:
- pożyczasz dużą kwotę,
- już wcześniej byłaś klientką tego banku, masz w nim konto, korzystasz z karty kredytowej,
- posiadasz znaczny wkład własny (im wyższy, tym niższe oprocentowanie masz szansę wynegocjować).
Uważaj na klauzule abuzywne
Niekiedy nie masz możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Możesz przyjąć ją w całości, albo odrzucić.
Zdecydowałaś się na podpisanie dokumentu? Zanim to zrobisz, przyjrzyj się uważnie, czy nie zawiera zapisów, które są dla ciebie niekorzystne, bo rażąco naruszają twoje interesy i kształtują twoje prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Takie treści noszą nazwę klauzul abuzywnych. Przykładem takiej klauzuli jest wskazanie kwot minimalnych opłat i prowizji bez jednoczesnego określenia kwot maksymalnych.Takie postanowienie jest nieprecyzyjne, bo pozwala bankowi pobrać dowolną kwotę wybraną według jego uznania.
Wykaz klauzul abuzywnych możesz znaleźć na stronie www.uokik.gov.pl, w zakładce "Konsumenci"/"Ochrona konsumentów".
Jeśli podejrzewasz, że we wzorcu umowy znajdują się takie postanowienia, nie podpisuj ich! Już to zrobiłaś, wiedz, że zgodnie z prawem cywilnym takie klauzule nie są dla ciebie wiążące. Bank nie będzie więc miał prawa ich egzekwować – niestety dopiero wtedy, gdy wątpliwą klauzulę podważysz na drodze sądowej.
Dokumenty wymagane do wniosku
Rodzaj dokumentów, które musisz złożyć, zależy od tego, na jakie mieszkanie chcesz dostać pieniądze od banku. Na przykład, kupując nowe mieszkanie od dewelopera, trzeba będzie przedstawić:
- odpis z księgi wieczystej gruntu,
- umowę przedwstępną wraz opisem planowanych prac budowlanych,
- pozwolenie na budowę,
- wypis z rejestru gruntów,
- KRS dewelopera.
Jeśli pracujesz za granicą i chcesz kupić mieszkanie lub dom w Polsce, będziesz musiała przedstawić :
- przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach,
- zeznanie podatkowe,
- wyciąg z rachunku bankowego,
- historię kredytową z kraju emigracji,
- inne dokumenty (np. zezwolenie na pobyt stały oraz pracę, jeśli są wymagane w kraju emigracji).
Nie jest to pełna lista. Najlepiej zapytaj w banku, jakie dokumenty będą potrzebne.
Ubezpieczenie kredytu
Czy kredyt musisz ubezpieczyć? To zależy od banku, w którym starasz się o środki na mieszkanie.
Może on zażądać ubezpieczenia:
- niskiego wkładu własnego. Podpisanie umowy o tego rodzaju ubezpieczeniu pozwala wziąć kredyt nawet na 100 proc. wysokości wartości nieruchomości;
- nieruchomości. Najczęściej bank wymaga cesji umowy na instytucję kredytująca;
- na życie. Większość banków go nie wymaga, ale taka pozwala pozwala wynegocjować lepsze warunki umowy;
- przejściowego – jest obowiązkowe. Dotyczy okresu pomiędzy dniem udzielenia kredytu a założeniem hipoteki na daną nieruchomość;
- przed utratą pracy – podobnie, jak polisa na życie, jest zwykle dobrowolne. W momencie, gdy stracisz źródło utrzymania, ubezpieczyciel spłacać będzie kredyt za ciebie.
Przeczytaj również:Co zrobić gdy, nie możesz spłacić kredytu?
Masz problem z bankiem? Możesz się na niego poskarżyć!
