Księgą wieczystą „rządzą” pewne zasady. Są to:
- jawność – każdy ma prawo bezpłatnie zapoznać się z treścią księgi,
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym – stan opisany w księdze jest zgodny z rzeczywistością,
- rękojmia wiedzy publicznej – może się zdarzyć, że w księdze figuruje inna osoba niż prawowity właściciel. Wówczas treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze nabył nieruchomość.
W praktyce wygląda to tak – kupujesz działkę od Jana Kowalskiego. Po roku okazuje się, że jej właścicielem jest Józef Nowak. Mimo to nie stracisz działki – transakcja jest ważna i skuteczna.
Zwykła czy elektroniczna?
Księga wieczysta to zazwyczaj teczka zawierająca akty notarialne i inne dokumenty (mapy, wypisy z rejestru). Jest oznaczona kodem, np. KW 13245. Coraz częściej jednak papier zastępuje elektroniczny zapis (tzw. Nowa Księga Wieczysta) w ogólnopolskim systemie, tj. w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Ma on tę zaletę, że w razie potrzeby otrzymasz odpis z elektronicznej księgi w każdym wydziale ksiąg wieczystych na terenie Polski.
W wypadku tradycyjnej księgi – musisz pofatygować się do właściwego sądu osobiście lub zwrócić się do niego drogą pocztową.
Jak powinnaś czytać księgę wieczystą?
Nie sprawi ci to trudności, jeżeli będziesz wiedziała, co i gdzie się w niej znajduje. Księga wieczysta składa się z czterech działów:
- Pierwszy – tu znajdziesz dane dotyczące oznaczenia nieruchomości (adres, położenie, wielkość), jak też opis przysługujących jej praw, np. służebność gruntowa,
- Drugi – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Potwierdzają one, kto jest właścicielem nieruchomości (imię, nazwisko, imiona rodziców), od kiedy i na jakiej podstawie (umowa sprzedaży, darowizny, spadek),
- Trzeci – są to wpisy dotyczące tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. umożliwienie sąsiadom przejazdu przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży),
- Czwarty – zawiera informacje dotyczące hipotek obciążających nieruchomość (np. kredytów, jakie zaciągnął jej właściciel).
Warto wiedzieć. W księdze można znaleźć tzw. wzmianki. Sygnalizują one, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie jakiegoś wpisu. Od jego treści zależy, w którym z działów księgi znajdzie się ta informacja. Gdy zapisano ją np. w dziale III, może oznaczać, że złożono wniosek o wpis ograniczenia rozporządzania nieruchomością (np. zakaz sprzedaży).
Uwaga!
Wzmianka wyłącza rękojmię wiedzy publicznej. To oznacza, że w razie kłopotów nie można zasłaniać się niewiedzą na ten temat.
Porady finansowe - forum >>
Formalności – kiedy i jak założyć księgę
Nie zawsze jest to konieczne. Trzeba to zrobić:
- Przy kupnie mieszkania na kredyt. Bank wymaga, by pożyczka była zabezpieczona tzw. hipoteką, czyli odpowiednim wpisem do księgi wieczystej.
- Przy nabyciu nowego mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. W tym wypadku to notariusz występuje do sądu o założenie księgi wieczystej. Opłata za to wynosi 260 zł (200 zł za wniosek i 60 zł za założenie księgi).
Jeśli nieruchomość, którą chcesz nabyć (np. działka), nie ma takiej księgi, wtedy sama musisz ją założyć. Wniosek składasz w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Trzeba do niego dołączyć dokument potwierdzający, że jesteś właścicielką (np. umowę kupna–sprzedaży). Jeżeli kupiłaś nieruchomość gruntową, potrzebny będzie także:
- wypis z rejestru gruntów określający powierzchnię i przeznaczenie terenu (dostaniesz go w gminie),
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- wykaz zmian gruntowych (sporządza go geodeta).
Warto wiedzieć. Sąd rozpatruje wniosek na posiedzeniu niejawnym. Następnie powiadamia o założeniu księgi (podając jej numer) zainteresowane strony – właściciela i urząd prowadzący rejestr gruntów.
Ile kosztuje dokonanie wpisu w księdze?
Od 2006 r. obowiązują stałe opłaty. W zależności od tego, czego dotyczy wniosek, zapłacisz:
- 200 zł – za wpis prawa własności, użytkowania wieczystego,
- 200 zł – za wpis hipoteki,
- 150 zł – za wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności także po podziale majątku dorobkowego małżonków,
- 150 zł – za wniosek m.in. o wpis:
* własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami,
* własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 hektarów,
- 100 zł – za wykreślenie wpisu (np. hipoteki) z dokumentu,
- 60 zł – tyle zapłacisz za wniosek m.in. o:
* założenie księgi wieczystej,
* połączenie nieruchomości w jednej księdze, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości,
* odłączenie nieruchomości lub jej części.
Warto wiedzieć. Z księgi wieczystej możesz zrobić odpis (będzie go np. wymagał bank, w którym chcesz wziąć kredyt). Musisz jednak za to zapłacić:
- 30 zł – za odpis zwykły,
- 60 zł – za odpis zupełny,
- 10 zł – za zaświadczenie o zamknięciu księgi.
Co to jest hipoteka i kiedy się ją ustanawia?
Gdy bierzesz kredyt z banku na kupno domu czy mieszkania, ten chce mieć pewność, że oddasz mu dług i żąda zabezpieczenia na tej nieruchomości. Nosi to nazwę hipoteki. Często banki wymagają dwóch wpisów w księgach wieczystych: hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału i hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu.
Hipoteka powstaje z momentem dokonania odpowiedniego wpisu w dziale IV księgi wieczystej twojej nieruchomości. Pozwala to wierzycielowi (np. bankowi) na żądanie tzw. zaspokojenia z tej nieruchomości. A zatem, gdy nie spłacisz kredytu, bank zajmie obciążoną nieruchomość i sprzeda ją, aby odzyskać swoje pieniądze.
Warto wiedzieć. Sprzedaż obciążonej nieruchomości innej osobie nic nie daje, bo nie narusza praw banku (wierzyciela). Będzie on mógł żądać spłaty długu od tego, kto ją kupił. Nie ma znaczenia, że nowy nabywca nic o hipotece nie wiedział.
Uwaga!
Hipoteka wygasa z chwilą spłaty długu, który zabezpiecza. Wówczas trzeba złożyć wniosek o wykreślenie jej z księgi wieczystej, dołączając do niego zaświadczenie z banku o spłacie kredytu.
W razie bezpodstawnego wykreślenia hipoteki (np. na skutek omyłki) wygasa ona z upływem 10 lat.
Rodzaje hipoteki
- Zwykła, czyli umowna – gdy wysokość długu jest znana (np. dług wraz z odsetkami).
- Kaucyjna – jeśli w chwili ustanawiania hipoteki nie jest możliwe określenie wysokości długu (jest zwykle ustanawiana dla wierzytelności walutowych). Dla takiej hipoteki oznacza się maksymalną kwotę, do wysokości której bank może domagać się zaspokojenia.
- Przymusowa – zabezpiecza wierzytelności stwierdzone prawomocnym wyrokiem sądowym czy ugodą przed sądem.
- Łączna – obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel wybiera sobie tę, z której żąda zaspokojenia długu.
To warto wiedzieć zanim kupisz nieruchomość
Sprawdź, czy istnieje dla niej księga wieczysta (poproś właściciela o dostarczenie ci odpisu).
- Gdy kupujesz działkę budowlaną lub rekreacyjną, sprawdź, czy z tą nieruchomością nie są związane jakieś prawa osób trzecich (np. droga konieczna do sąsiedniej posesji). Taki zapis można znaleźć w dziale III księgi.
- Jeśli okaże się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, domagaj się, by w umowie przedwstępnej znalazł się zapis, że właściciel spłaci dług przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność na ciebie.
Alicja Hass / Przyjaciółka