Nadeszła wiosna, a wraz z nią sezon budowlany. Wiele osób planuje w tym czasie zamienić mieszkanie w bloku na dom. Wizja życia na dużej przestrzeni, w otoczeniu zieleni sprawia, że zmagania na placu budowy przestają martwić.
Jednak oprócz trudów związanych z budową, taka przeprowadzka wiąże się też z koniecznością podjęcia ważnych decyzji – co zrobić z obecnym mieszkaniem, kiedy i czy w ogóle je sprzedać, jaki kredyt zaciągnąć. Jest kilka rozwiązań – które z nich jest najlepsze?
Jeśli porówna się ceny metra kwadratowego mieszkań w dużych miastach i domów na przedmieściach, okazuje się, że te drugie są o kilkadziesiąt procent tańsze. Dla porównania, z przykładowych danych transakcyjnych podanych przez firmę Goldenegg i Związek Firm Doradztwa Finansowego wynika, że mkw mieszkania w centrum Łodzi jest o 50% droższy niż w domu, zbudowanym w tym samym roku, na obrzeżach tego miasta. Nic więc dziwnego, że wiele osób zaczyna marzyć o dużej przestrzeni i letnich wieczorach we własnym ogrodzie, odgrodzonym od sąsiadów. Jednak zanim te marzenia zostaną zrealizowane, trzeba przejść przez cały proces budowy domu i podjąć decyzję, co zrobić z obecnym mieszkaniem.
Pierwszym krokiem po podjęciu decyzji o budowie domu jest zazwyczaj znalezienie odpowiedniej działki. Staje się to coraz trudniejszym zadaniem, ponieważ coraz ciężej jest znaleźć taką, która będzie atrakcyjna pod względem lokalizacyjnym oraz cenowym. Oczywiście rozwiązaniem może być zakup działki rolnej z możliwością uzyskania warunków zabudowy. Ceny są znacznie niższe, ale jest to inwestycja związana z ryzykiem i wymaga sporo zachodu w urzędach. Kiedy uda się już znaleźć odpowiednią lokalizację, następnym krokiem jest zaś zazwyczaj uzyskanie kredytu hipotecznego i podjęcie decyzji co do obecnego mieszkania. Rozwiązań jest kilka.
Wybuduj i sprzedaj
Jednym z częściej stosowanych rozwiązań jest zaciągnięcie kredytu na budowę domu i mieszkanie w „starym” mieszkaniu do momentu oddania nieruchomości do użytku. Po przeprowadzce kredytobiorca może sprzedać mieszkanie, przenieść hipotekę na dom i spłacić część kredytu ze środków uzyskanych z transakcji. Takie podejście bardzo często wymaga jednak posiadania wkładu własnego.
W przypadku budowy domu warto też wiedzieć, że kredyt na taką inwestycję różni się od tego udzielanego na zakup mieszkania. Ze środków z kredytu budowlano-hipotecznego można sfinansować nie tylko budowę, ale też zakup działki. Środki wypłacane są w kilku transzach, po zakończeniu określonych etapów budowy. Po wypłacie pierwszej z nich kredytobiorca spłaca jedynie część odsetkową od niej, a nie od całego kredytu. Spłata pełnych rat zaczyna się dopiero po wypłaceniu wszystkich transz, ale nie później niż po 24 miesiącach (chyba, że umowa stanowi inaczej).
Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na taką inwestycję istnieje też możliwość wniesienia mieszkania, w którym się obecnie mieszka jako wkładu własnego i sprzedaży go dopiero po zakończeniu budowy – Banki zazwyczaj stosują taką opcję przy kredytach transzowych, np. na budowę domu. Klient buduje swój nowy dom, a obecnie mieszka jeszcze w nieruchomości, którą zamierza sprzedać po zakończeniu prac. Bank jest w stanie przyjąć tą obecnie zamieszkiwaną nieruchomość jako tzw. "wkład własny” klienta, który zostanie po sprzedaniu mieszkania przeznaczony na dokończenie wspomnianego domu. Bank może dla własnego zabezpieczenia poprosić o umowę kupna-sprzedaży obecnej nieruchomości lub potwierdzenie zgłoszenia jej do biura obrotu nieruchomości – twierdzi Mariusz Frątczak, dyrektor Goldenegg i ekspert ZFDF.
Przyjdź na gotowe
Inną opcją jest rozpoczęcie procesu od sprzedaży obecnego mieszkania. Uzyskane środki przeznacza się na wkład własny, a w międzyczasie znajduje gotowy dom – z rynku wtórnego lub od dewelopera. Umożliwi to szybką przeprowadzkę. Zakup gotowego domu od dewelopera jest jednak dobrym rozwiązaniem dla osób posiadających duże mieszkania, o sporej wartości, tak aby wystarczyło na pokrycie jak największej części zakupu. Deweloperzy pobierają bowiem sporą prowizję, co może znacząco wpłynąć na koszt kupna takiej nieruchomości. Dla osób z mniej zasobnym portfelem bardziej korzystne będzie wybudowanie domu systemem gospodarczym.
Przy wyborze takiego wyjścia, ubiegając się o kredyt na zakup domu, nie trzeba dysponować gotówką ze sprzedaży mieszkania. Wystarczy zadeklarować chęć zbycia nieruchomości – W takiej sytuacji bank będzie w stanie wydać decyzję, a często nawet przygotuje umowę kredytową, którą klient będzie mógł podpisać. Wypłatę kredytu uzależni jednak od wniesienia przez klienta zadeklarowanego wcześniej wkładu własnego w całej wymaganej wysokości – mówi Łukasz Kosiński, z Credit House Polska i Związku Firm Doradztwa Finansowego – Oznacza to, że ostatecznie klient ubiegając się o kredyt nie musi sprzedawać posiadanej już nieruchomości. Może poczekać, aż bank rozpatrzy jego wniosek kredytowy i dopiero mając w ręku umowę kredytową, czyli będąc praktycznie w 100% pewnym, że otrzyma kredyt, może spokojnie sprzedać mieszkanie i uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na wkład własny. Należy jednak pamiętać, że decyzja banku i umowa kredytowa mają określony „termin ważności” - zwykle od 30 do 90 dni - w tym czasie nieruchomość powinna zostać sprzedana, a środki wpłacone na poczet wkładu własnego – tłumaczy ekspert.
A może wynajmij?
Ostatnim rozsądnym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu na budowę domu i mieszkanie w obecnym mieszkaniu do czasu zakończenia inwestycji. Różnica pomiędzy tym podejściem a pierwszym z wymienionych jest taka, że po przeprowadzce, zamiast sprzedawać poprzednią nieruchomość, można ją wynająć. Przychody z najmu można natomiast przeznaczać na spłatę części raty. Zaletą takiego sposobu jest to, że po spłaceniu kredytu posiada się dwie nieruchomości. Można wówczas dalej czerpać przychody z najmu lub przeznaczyć mieszkanie dla dorastających dzieci. Jest to jednak dobre rozwiązanie dla osób, które posiadają mieszkanie nieobciążone hipoteką. W innym wypadku suma rat za dom i „starą” nieruchomość może okazać się zbyt duża do spłaty.
Wybór odpowiedniej metody zależy od sytuacji danej osoby. Warto dobrze go rozważyć, ponieważ dopasowanie optymalnego rozwiązania pozwoli zaoszczędzić sporo stresu, a także pieniędzy.
