Kupowanie starego domu to jak nabywanie kota w worku, dlatego wielu inwestorów drży na samą myśl o kłopotach, jakie mogą w tym worku znaleźć. Jednak istnieje coraz liczniejsza grupa nabywców, gotowych na takie nieprzewidywalne wyzwania.
Popularnością cieszą się nie tylko domy 20 – 40- letnie, ale także stare dworki, pałace i kamienice. Mimo, że remont takich rozpadających się architektonicznych perełek, to koszt nawet do kilkunastu milionów złotych, inwestycje takie stają się coraz popularniejsze. A może nie taki dwór straszny jak go malują?
Stare domy ciągle pożądane
Analitycy rynku nieruchomości wskazują, że zainteresowanie starymi budynkami w dobrych lokalizacjach wciąż rośnie. Inwestorzy często kupują je z myślą o stworzeniu powierzchni biurowych. Wiele osób chce odremontować takie domy na własny mieszkaniowy użytek lub na wynajem. Nie brakuje też chętnych na zakup podmiejskich, zabytkowych pałaców, dworków i willi. Jeszcze niedawno przetargi na takie nieruchomości nie cieszyły się zainteresowaniem. Jednak obecnie inwestorzy kupują je nie tylko po to, żeby przekształcić je w hotele, ale także aby stworzyć dom dla siebie, z dala od zgiełku nowoczesnych miast. Analityk Domu Kredytowego Notus Michał Krajkowski zauważa, że istnieje spora grupa osób zainteresowana kredytami hipotecznymi właśnie na zakup budynków z lat 80., 70., czy 60. Niestety, w Polsce oferty sprzedaży takich domów nie są tak częste, jak mieszkań z tego okresu, gdyż ich właściciele zazwyczaj mieszkają w nich do końca życia i nie chcą ich sprzedawać. Są one jednak o wiele tańsze niż nowe domy i mieszkania. Dla porównania średnio, dom z lat 70. o powierzchni 200 - 250 mkw. można kupić za cenę 70-metrowego mieszkania na rynku pierwotnym.
Problemy z renowacją
Inwestorzy boją się problemów wynikających ze złego stanu technicznego starych budynków. Często mają oczywiście rację. Kupując stary dom należy także sprawdzić, czy jest on wpisany do rejestru zabytków. Jeśli tak, to remont takiego obiektu wymaga zgody wojewódzkiego lub miejskiego konserwatora zabytków. Wszystkie prace wykonane w celu przywrócenia domu dawnej świetności nie obejdą się więc bez zgody urzędnika. Wymaga to często trudnych negocjacji i kompromisów ze strony inwestora, ale również konserwatora. Oprócz tego, trzeba się też liczyć z większymi kosztami remontu. Takich prac nie wykonują bowiem zazwyczaj małe firmy remontowe, ale więksi wykonawcy, przez co koszty mogą bardzo wzrosnąć. Przykładowo, aby wyremontować elewacje kamienicy, które zawierają elementy zabytkowe należy liczyć się z kosztem nawet 150 tysięcy złotych.
Odkrywanie skarbów
Takie inwestycje nie oznaczają jednak samych problemów. Po pierwsze, stary dom można kupić za naprawdę niską cenę, a po remoncie jego wartość znacznie wzrasta, szczególnie jeśli jest to budynek zabytkowy. Mieszkania w zabytkowych kamienicach mogą być nawet do 10% droższe, niż te w zwykłych, pobliskich budynkach. Co więcej, taki remont daje ogromną satysfakcję i może okazać się niezwykle ekscytujący. Nabywca zyskuje poczucie ratowania historii, a co więcej, w trakcie prac można odnaleźć prawdziwe skarby, takie jak stare malowidła, zdjęcia, zabytkowe monety, czy meble. Stare domy cieszą się zainteresowaniem, bo często mają swój niepowtarzalny klimat, którego brakuje w nowych budynkach, a którego szuka wiele osób.
Finansowanie inwestycji
W przypadku domów, nawet bardzo starych, nie ma problemów z udzieleniem kredytu. Jedynym ograniczeniem może być jedynie stan techniczny budynku. Bank skredytuje tylko budynek w dobrym stanie. Jeśli pojawią się zastrzeżenia odnośnie stanu technicznego, to dodatkowo bank będzie wymagał przeprowadzenia odpowiedniego remontu po zakupie nieruchomości – wyjaśnia analityk Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.
Trochę inaczej wygląda sytuacja w przypadku zakupu dworku, czy budynku o charakterze zabytkowym. Takie kredyty są zawsze indywidualnie rozpatrywane. Banki niechętnie są takim nieruchomościom, jeśli mają być one celem kredytu, a szczególnie jego zabezpieczeniem, gdyż budynki takie cechują się małą płynnością. W przypadku windykacji i konieczności sprzedaży takiej nieruchomości bank będzie miał spore trudności z szybkim sprzedaniem tego typu budynku. - Jeśli bank udzieli takiego kredytu, to tylko z zabezpieczeniem na innej nieruchomości, a jeśli nawet zabezpieczy się na obiekcie zabytkowym, to będzie wymagany bardzo duży wkład własny – mówi specjalista z DK Notus. Tak więc inwestorzy pragnący zamieszkać w zabytkowym pałacyku muszą wykazać się zasobnym portfelem, nawet jeśli nieruchomość nie będzie bardzo droga, lub zabezpieczyć kredyt na innym, typowym budynku. W takim przypadku jest to standardowy kredyt, na normalnych warunkach cenowych.
Premia remontowa
Nabywcy budynków, których użytkowanie rozpoczęto przed 14.08.1961 roku i w których znajdują się więcej niż dwa mieszkania mogą liczyć na pomoc w spłacie kredytu w postaci premii remontowej, udzielanej przez państwo, na mocy ustawy z 2009 roku. Michał Krajkowski podpowiada, że - premia w postaci spłaty części kredytu na realizację inwestycji, przeznaczona może być na remont, wymianę okien, remont balkonów, czy przebudowę budynków, która ma na celu ich ulepszenie. Mogą się o nią ubiegać nie tylko wspólnoty mieszkaniowe, ale także osoby fizyczne.
O ile zakup nawet 40-letniego domu jest dosyć opłacalny i nie ma problemów z zaciągnięciem kredytu na taką inwestycję, o tyle zainteresowani nieruchomością zabytkową muszą wykazać się wytrwałością, a przede wszystkim zasobnością portfela, gdyż skazani są głównie na siebie. W przypadku kupowania starych nieruchomości głównym problemem jest ich zły stan techniczny. Należy więc bardzo uważać, aby w gruzach domu nie pogrzebać oszczędności swojego życia.
