Księga wieczysta to rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Możesz w niej sprawdzić, jak duża jest dana nieruchomość, kto był jej właścicielem, a także, co istotne, jakie długi na niej ciążą. Księgi wieczyste zakładane są dla nieruchomości gruntowych (działek), budynkowych i lokalowych. Znajdziesz je w sądzie wieczystoksięgowym (sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych) właściwym dla miejscowości, w której znajduje się dana nieruchomość.
Księga wieczysta jest jawna – każdy ma prawo do niej zajrzeć. Opiera się na zasadzie domniemania zgodności ze stanem prawnym, czyli że stan prawny w księdze jest zgodny z rzeczywistością. Jest także objęta tzw. rękojmią wiedzy publicznej. Co należy rozumieć pod tym pojęciem? Jeżeli okaże się, że informacje zawarte w księdze różnią się od stanu faktycznego, treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która w dobrej wierze kupiła nieruchomość. A zatem, jeżeli np. z księgi wynika, że właścicielem działki, którą kupiłaś, był Kowalski, nie stracisz tej działki, nawet jeżeli okaże się, że rzeczywiście należała ona do Malinowskiego.
Co zawiera księga?
Aby zrozumieć informacje zawarte w księdze, musisz nauczyć się ją czytać. Księga wieczysta składa się z czterech działów.
- Pierwszy – zawiera opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), jej położenie (miasto, dzielnica, gmina, ulica, piętro) oraz jej powierzchnię.
- Drugi – gromadzi informacje o aktualnym właścicielu nieruchomości (imię, nazwisko, imiona rodziców), od kiedy jest to jego własność, na jakiej podstawie (umowa sprzedaży, darowizny, spadek).
- W trzecim znajdziesz wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. umożliwienie sąsiadom przejazdu lub przejścia przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży).
- Czwarty – tu figurują wpisy hipotek obciążających nieruchomość (np. kredytów, jakie zaciągnął jej właściciel). Ten dział jest szczególnie ważny. Kupując nieruchomość, koniecznie go sprawdź, aby nie okazało się, że będziesz płacić nie swoje długi.
W księdze wieczystej możesz znaleźć tzw. wzmianki. To sygnał, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie jakiegoś wpisu w księdze. W zależności od tego, czego dotyczy wniosek, będzie o tym umieszczona wzmianka w jednym z działów księgi. Ta informacja może mieć dla ciebie istotne znaczenie. Jeśli znajduje się w dziale III, może oznaczać, że złożono wniosek o wpis ograniczenia rozporządzania nieruchomością (np. zakaz sprzedaży), w dziale IV – że wpłynął wniosek o zabezpieczenie wierzytelności (np. złożył go bank).
Uwaga! Choć księgi są objęte rękojmią wiedzy publicznej, wzmianka ją wyłącza. To oznacza, że w razie kłopotów nie możesz zasłaniać się tym, że jej nie zauważyłaś.
Założenie księgi
Jest to konieczne, gdy:
- kupujesz mieszkanie i bierzesz na to kredyt w banku. Taka pożyczka jest zabezpieczana tzw. hipoteką, co oznacza, że bank, który udzielił kredytu, zażąda, abyś wpisała hipotekę do księgi wieczystej;
- kupujesz od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej nowe mieszkanie hipoteczne.
Formalności związane z założeniem księgi załatwia za ciebie notariusz, który sporządza akt notarialny kupna nieruchomości. Zamieszcza w nim wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej twoich praw. Ten akt przesyła w ciągu trzech dni do wydziału ksiąg wieczystych. Za wniosek trzeba zapłacić 60 zł.
Możesz również sama założyć księgę wieczystą. Jak to zrobić? Napisz wniosek do sądu z prośbą o założenie księgi dla danej nieruchomości. Do niego trzeba dołączyć dokument potwierdzający twoje prawo do konkretnej nieruchomości. Może to być umowa kupna–sprzedaży, darowizny (koniecznie w formie aktu notarialnego) lub orzeczenie o nabyciu praw spadkowych (jeśli nieruchomość otrzymałaś w wyniku dziedziczenia). Jeżeli tą nieruchomością jest grunt, składasz również:
- wypis z rejestru gruntów określający powierzchnię i przeznaczenie terenu (dostaniesz go w gminie),
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- wykaz zmian gruntowych (sporządza go geodeta).
Uwaga! Jeśli chcesz założyć księgę dla mieszkania spółdzielczego, powinnaś mieć ze sobą zaświadczenie ze spółdzielni o tym, że przysługuje ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (musi być na nim adres mieszkania, jego opis i adnotacja, że dla tego lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta). Wszystkie te dokumenty muszą być w oryginale. Na założenie księgi trzeba czekać 2-3 miesiące (na wpis kilka tygodni).
Ile zapłacisz za wpis?
Od zeszłego roku obowiązują stałe stawki (poprzednio wysokość opłaty zależała od wartości nieruchomości). Zapłacisz:
a. 60 zł za wniosek o:
- założenie księgi wieczystej,
- połączenie nieruchomości w jednej księdze, która jest już prowadzona,
- odłączenie nieruchomości lub jej części;
b. 200 zł – za wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego;
c. 150 zł – za wniosek o wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności;
d. 150 zł – za wpis zmieniający treść hipoteki;
e. 100 zł – za wykreślenie hipoteki z księgi.
Z księgi wieczystej możesz zrobić odpis (będzie go np. wymagał bank, w którym chcesz wziąć kredyt).
Musisz jednak za to zapłacić:
a. 30 zł za odpis zwykły;
b. 60 zł za odpis zupełny;
c. 1 zł za każdą kserokopię dokumentu z księgi.
Co to jest hipoteka
Jeśli pożyczasz pieniądze na kupno mieszkania od banku, ten chce mieć gwarancję, że dostanie je z powrotem. Dlatego żąda zabezpieczenia kredytu. Jeśli to zabezpieczenie ma być na nieruchomości, nosi nazwę hipoteki.
Konsekwencje hipoteki bywają poważne. Jeżeli nie spłacisz kredytu, komornik na polecenie banku może zająć nieruchomość i sprzedać ją np. na licytacji, a pieniądze oddać bankowi. To nie wszystko. Bank ma prawo do takiej nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Jeżeli kupisz dom lub działkę obciążoną hipoteką, może się okazać, że przyjdzie ci spłacać kredyt poprzedniego właściciela. Nie ma znaczenia, że nic o tym nie wiedziałaś w chwili kupna.
Rodzaje hipotek:
- zwykła („w kwocie”) – stosuje się ją wtedy, gdy wysokość długu jest znana;
- kaucyjna („do kwoty”) – gdy ustalenie dokładnej wysokości długu w chwili ustanawiania hipoteki było niemożliwe (np. jeżeli brałaś kredyt w walucie obcej, trudno określić dokładną kwotę, jaką będziesz musiała spłacać za kilka czy kilkanaście lat);
- przymusowa – zabezpiecza wierzytelności stwierdzone np. wyrokiem sądowym czy tytułem wydanym w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym (np. jeśli masz firmę i zalegasz w ZUS-ie ze składkami, ten może ustanowić przymusową hipotekę na lokalu firmowym).
Warto wiedzieć. Hipoteką możesz obciążać nieruchomość kilka, a nawet kilkanaście razy. Limit stanowi wartość działki czy domu (mieszkania). Hipoteka nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Jeżeli oddasz dług – wygaśnie. Aby wykreślono hipotekę z księgi wieczystej, należy złożyć wniosek do sądu i dołączyć do niego zaświadczenie z banku o spłacie kredytu.
Jak korzystać z księgi
- Jeśli chcesz przejrzeć księgę wieczystą, idź do sekretariatu wydziału ksiąg wieczystych.
- Podaj numer księgi, która cię interesuje. Ten numer zna osoba sprzedająca nieruchomość, ale możesz go też uzyskać w rejestrze gruntów w urzędzie gminy (lub miasta).
- Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne; zapłacisz natomiast za zrobienie odpisu.
- Pamiętaj, że odpis jest ważny tylko w momencie wydania (nie ma ustawowego okresu ważności).
- Jeśli okaże się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, możesz np. domagać się zapisu w umowie przedwstępnej, by właściciel spłacił dług przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność na ciebie.
- Gdy decydujesz się na kupno działki budowlanej lub rekreacyjnej, sprawdź w dziale III księgi, czy z tym gruntem nie są związane jakieś prawa osób trzecich (np. sąsiad ma prawo przechodzić do swojego domu przez twoją działkę).
- Jeżeli kupujesz mieszkanie u dewelopera i spisujesz notarialną umowę przedwstępną, złóż (sama lub za pośrednictwem notariusza) wniosek o wpis tego faktu do księgi wieczystej.
Alicja Hass/Przyjaciółka