Jesteśmy młodym małżeństwem Wzięliśmy razem z żoną kredyt na mieszkanie, którego budowa miała się zakończyć kilka miesięcy temu. Do dziś prace nie zostały zakończone z powodu zaniedbań natury prawnej dewelopera. Czy bank może wstrzymać spłatę kredytu, do czasu wyjaśnienia sytuacji?
Opóźnienia w realizacji inwestycji przez developerów nie są niczym niezwykłym i banki są zwykle przygotowane na takie okoliczności. Należy tu jednak podkreślić iż przesunięcie terminu zakończenia budowy oznacza również oddalenie w czasie ustanowienia hipoteki na rzecz banku, które możliwe jest dopiero po przeniesieniu własności lokalu na kredytobiorcę. Umowa kredytu finansującego zakup lokalu na rynku pierwotnym powinna zawsze określać termin podpisania aktu notarialnego, tym samym niedotrzymanie tego terminu oznacza naruszenie warunków umowy kredytowej. Dlatego istotne jest, aby w przypadku ewentualnych opóźnień poinformować o tym bank. Informacja kierowana do banku powinna mieć formę pisma przygotowanego przez developera wyjaśniającego przyczyny opóźnień oraz przewidywany termin realizacji inwestycji. Pozwoli to bankowi na określenie poziomu ryzyka związanego z wydłużeniem okresu, w którym nie ma możliwości ustanowienia głównego zabezpieczenia kredytu jakim jest hipoteka. Jeżeli argumenty inwestora będą rzeczowe, a nowy termin zakończenia prac budowlanych zostanie zaakceptowany przez bank, kredytobiorca może zostać zobowiązany do podpisania stosownego aneksu przesuwającego termin przekazania do banku aktu notarialnego i ustanowienia hipoteki. Teoretycznie może jednak również dojść do sytuacji, w której w ocenie banku wystąpi duże ryzyko niedokończenia przez developera inwestycji z przyczyn np. prawnych lub finansowych leżących po stronie inwestora. W takim przypadku na podstawie zawartej Umowy Przelewu Wierzytelności developer może zostać zobowiązany do zwrotu do banku środków z kredytu, które otrzymał na poczet zapłaty ceny lokalu, a bank będzie uprawniony do przeznaczenia tej kwoty na poczet wcześniejszej spłaty kredytu.
Wspomniane przez Czytelnika zawieszenie spłaty kredytu z powodu opóźnień w realizacji inwestycji developerskiej nie jest na pewno standardowym działaniem banku. Jednakże kredytobiorca może w każdym momencie trwania umowy kredytowej wystąpić do banku z wnioskiem o zawieszenie spłaty rat na pewien okres wraz ze wskazaniem jego przyczyny. Kredytodawca może wyrazić zgodę na wstrzymanie płatności całej raty, bądź tylko jej części kapitałowej, a termin na jaki nastąpi zawieszenie będzie z pewnością dokładnie określony.
W przypadku opóźnień w realizacji inwestycji przez developera i związanym z tym wydłużonym okresem obowiązywania tzw. ubezpieczenia pomostowego, kredytobiorca przez dłuższy okres ponosić będzie koszty w/w ubezpieczenia oraz ewentualnych aneksów przesuwających terminy określone pierwotnie w umowie kredytowej. Jeżeli przyczyny występowania opóźnień leżą po stronie developera, kredytobiorca może wystąpić do inwestora o zwrot opisanych wyżej kosztów.
Łukasz Kosiński
Credit House Polska Doradcy Kredytowi i Związek Firm Doradztwa Finansowego
