Najlepiej zacząć od sprawdzenia, jakie są aktualne ceny mieszkań w twojej miejscowości - możesz o to zapytać znaną lokalną agencję nieruchomości. Potem przelicz, czy uzyskiwane zarobki pozwolą ci na spłatę rat kredytowych. Od zarobków odlicz wszystkie swoje wydatki, nie zapominając o tych opłatach, które regulujesz rzadko, np. raz czy dwa razy w roku. Aby ułatwić sobie życie, zajrzyj na strony internetowe banków, firm doradztwa finansowego i gazet, gdzie znajdziesz kalkulatory kredytowe. Wystarczy w wyszukiwarkę (np. Google) wpisać hasło „kalkulatory kredytowe”, a pojawią się dziesiątki namiarów, np. www.money.pl; www.portal-kredytowy.pl, www.gospodarka.gazeta.pl, www.kredytbank.pl; www.OpenFinance.pl; www.expander.pl; itp.
Jaki bank wybrać
Porównaj oferty co najmniej kilku banków. Nie sugeruj się jedynie reklamami! Pamiętaj, że tańszy kredyt nie zawsze jest najlepszy. Nie mówiąc już o tym, że bank, jaki wybierzesz, może nie chcieć udzielić ci kredytu. Od czego to zależy? Od twojej zdolności kredytowej.
Każdy bank kieruje się własnymi szczegółowymi kryteriami, ale pewne punkty wszystkie instytucje finansowe mają wspólne. I tak weryfikując twoją zdolność kredytową, bank sprawdzi twoje dochody i oszacuje majątek. Dowie się, czy masz podpisaną umowę o pracę i jakiego typu: czy jest to etat, czy umowa zlecenie; czy twoja umowa jest podpisana na czas określony, czy nieokreślony (etatowcy zatrudnieni bezterminowo są w lepszej sytuacji niż inni). Jeśli prowadzisz własną działalność gospodarczą, bank sprawdzi, jakiego jest rodzaju i czy przynosi zyski. Gdy bankowcy skończą już z weryfikowaniem informacji o twojej pracy i dochodach, sprawdzą, ile masz lat, jak liczna jest twoja rodzina, czym zajmują się twoi bliscy, jakie mają dochody, w jakim są wieku itp. Przedstawiciele banku ocenią także twoje zobowiązania finansowe, np. czy spłacasz inny kredyt bądź raty za samochód lub telewizor, czy masz długi na karcie kredytowej itd.
Jeżeli będziesz chciał wziąć kredyt średnio- lub długoterminowy, bankowcy dodatkowo przeprowadzą ocenę twojej sytuacji majątkowej i proponowanych przez ciebie zabezpieczeń (zabezpieczeniem może być np. twoje przyszłe mieszkanie lub dom... teścia). Bank musi bowiem mieć pewność - zwłaszcza po krachu systemu kredytowego w USA - że będziesz mógł spłacić kredyt wraz z odsetka- mi w terminach określonych w umowie. Bankowcy mogą zażądać np. spłacenia i zamknięcia karty kredytowej, założenia konta w ich banku, na które będą spływać twoje zarobki, wykupienia polisy na życie itd.
Niektóre banki uzależniają wysokość oprocentowania kredytu od tego, jak duży zgromadzisz wkład własny. Oprocentowanie kredytu hipotecznego z wysokim wkładem własnym może być nawet o 0,5 proc. niższe od kredytów, które zabezpieczają całość środków!
W jakiej walucie wziąć kredyt?
Gdy już wiesz, że bank przyzna ci kredyt, musisz się zastanowić, w jakiej walucie go wziąć: w złotówkach, euro, dolarach amerykańskich czy we frankach szwajcarskich. Zaletą kredytu złotówkowego jest to, że wszelkie rozliczenia i płatności dokonywane są w złotówkach, przez co łatwiej możesz zaplanować przyszłe wydatki, związane ze spłatą kredytu. Wada jest natomiast istotna - wszelkie kredyty złotówkowe są droższe niż walutowe, bo są wyżej oprocentowane (zwykle więcej o kilka punktów procentowych). Zazwyczaj bardziej więc opłaca się brać kredyt mieszkaniowy w walucie obcej: np. kredyt we frankach szwajcarskich może kosztować około 3,5-4 proc. Wybierając franki, możemy zyskać co miesiąc 100-150 zł. Trzeba jednak pamiętać stale o ryzyku kursowym. Wysokość raty kredytu walutowego zależy od tego, jaki będzie kurs franka szwajcarskiego w tym czasie, kiedy spłaca się kolejne raty. Na kurs walutowy ma wpływ wiele czynników, m.in. polityka, gospodarka, a nawet katastrofy i klęski żywiołowe, i to nie tylko w kraju, ale również na świecie. Gdy cena waluty obcej rośnie, rośnie również rata kredytu. Teoretycznie więc może wzrosnąć powyżej raty kredytu w złotówkach. Jest to jednak mało realne. Jeśli najważniejsze dla ciebie jest bezpieczeństwo, wybierz złotówki. Frank szwajcarski to propozycja dla osób, które są gotowe nieco ryzykować po to, by zyskać oszczędności.
Raty równe czy malejące?
Przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego też stopniowo stają się są one coraz mniejsze, no bo mamy coraz mniej kredytu do spłacenia. Przy ratach równych płaci się takie same raty przez cały czas spłacania kredytu, nie maleją więc one z upływem czasu, no i suma spłaconych odsetek jest wyższa niż przy ratach malejących. Jaką opcję wybrać? Jeśli zdecydujesz się na raty malejące, to na początku spłacania kredytu obciążenie będzie największe, a to obniża twoją zdolność kredytową, czyli będziesz mógł się starać o niższą kwotę kredytu. Jeśli wybierzesz spłatę z równymi ratami, to co prawda zwiększysz swoją zdolność kredytową, ale musisz przeznaczyć więcej pieniędzy na regulowanie odsetek, więc spłacasz wolniej kapitał.
Jak długo spłacać zadłużenie?
Kredyty hipoteczne są z reguły długoterminowe. Spłaca się je przez kilkadziesiąt lat, np. 20-30 lat, choć coraz częściej oferowane są kredyty na 45 lat! Jest to atrakcyjne dla osób młodych. Co daje tak długi czas płacenia kredytu? Im dłuższy jest czas kredytowania, tym mniejsza jest miesięczna rata spłaty kredytu. Nie wszyscy jednak lubią takie rozwiązanie, obawiając się obciążenia finansowego przez wiele lat. Woleliby mieć możliwość wcześniejszej spłaty rat, np. w sytuacji poprawienia sytuacji finansowej. Dla niektórych banków taka opcja jest mało wygodna i pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę. Jeżeli wolisz mieć możliwość wcześniejszego spłacenia kredytu bez ponoszenia dodatkowych kosztów, to musisz znaleźć bank, który ci na to pozwoli.
Ukryte koszty
W niektórych bankach i innych instytucjach finansowych możesz zapłacić m.in. za:
- rozpatrzenie wniosku o przyznanie kredytu (od 50 do 150 zł);
- wycenę nieruchomości;
- wykupienie polisy ubezpieczeniowej od utraty pracy;
- wcześniejszą spłatę zadłużenia;
- ubezpieczenie kredytu do chwili wpisania hipoteki do księgi wieczystej;
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (banki żądają różnych kwot wkładu własnego - od 20 do 5 proc. wartości całego kredytu).
Po pomoc do ekspertów
Zwykłym śmiertelnikom na ogół dość trudno zorientować się w gąszczu kredytowych propozycji poszczególnych banków. Warto więc skorzystać z usług doradców finansowych, którzy nie wezmą za to żadnych pieniędzy od ciebie. Możesz nawet wybrać się do kilku firm doradczych, np. Expandera, Open Finance. W ich ofercie znajduje się zazwyczaj kilkanaście ofert bankowych. Doradca podpowie ci, do jakiego banku warto się wybrać, w jakiej walucie wziąć kredyt, czy zdecydować się na raty równe czy malejące itd. Możesz od niego otrzymać także szczegółowe informacje o tym, jakie dokumenty musisz skompletować, no i na co zwrócić uwagę, czytając dokumenty (zarówno te bankowe, jak i te dotyczące nieruchomości), ile mniej więcej trwa procedura kredytowa i ile średnio wyniosą opłaty notarialne, sądowe itp.