Mam możliwość nabycia mieszkania po moim zmarłym dziadku, które jest obecnie własnością członka mojej rodziny. Chciałbym skorzystać z rządowego programu „Rodzina na swoim”, by otrzymać wsparcie finansowe na jego zakup. Mieszkanie nie było remontowane od wielu lat i jest bardzo „zapuszczone”. Czy w ramach programu RnS będę mógł otrzymać trochę więcej gotówki na sfinansowanie remontu? Jeśli nie, to czy w ogóle biorąc kredyt na mieszkanie, mogę zaciągnąć trochę większą kwotę tak, by jeszcze wykonać remont?
Ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania nie wprowadza żadnego ograniczania odnośnie podmiotów, od których może nastąpić nabycie nieruchomości finansowane preferencyjnym kredytem mieszkaniowym w ramach programu Rodzina na Swoim. Jednakże w ocenie Ministerstwa Infrastruktury, w ramach wyjaśnień do w/w ustawy, wyłączona została możliwość sfinansowania kredytem z dopłatami zakupu nieruchomości od członków najbliższej rodziny jakimi są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie docelowego kredytobiorcy. Zatem, jeżeli stroną sprzedającą będzie co najmniej jedna z w/w osób, to nie będzie możliwości sfinansowania zakupu nieruchomości w ramach rządowego programu. Co więcej, nabywca może mieć trudności z uzyskaniem standardowego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości od swoich najbliższych krewnych. Coraz więcej instytucji bankowych niechętnie kredytuje takie transakcje. Co prawda prawo nie zakazuje ich dokonywania, ale w odniesieniu do takich transakcji banki mają wątpliwości co do faktycznego przeznaczenia środków pochodzących z zaciągniętego zobowiązania finansowego. Sprzedaż nieruchomości w ramach transakcji rodzinnej jest często tylko przykrywką do uzyskania niskooprocentowanego kredytu mieszkaniowego, z którego środki są faktycznie przeznaczane na cele inne niż mieszkaniowe, zwykle związane z działalnością gospodarczą jednej ze stron umowy. Kredyt mieszkaniowy staje się tu więc alternatywą dla droższych form finansowania działalności gospodarczej, jakimi są np. kredyty inwestycyjne.
Pomimo tego, że grono banków finansujących transakcje rodzinne w ramach kredytu mieszkaniowego znacznie się pomniejszyło, to w dalszym ciągu można znaleźć takie, które oferują taką możliwość. Poza zakupem nieruchomości w ramach standardowego kredytu hipotecznego można zwykle bez problemu uzyskać dodatkowe środki na remont. Ograniczeniem jest tu jedynie zdolność kredytowa przyszłego kredytobiorcy oraz oszacowana przez bank przyszła wartość nieruchomości. W przypadku instytucji finansujących do 100% LTV suma obu kredytów nie powinna przekroczyć wartości wyremontowanej nieruchomość. Problem może pojawić się w sytuacji, w której przyszły kredytobiorca chcący pożyczyć środki w ramach programu Rodzina na Swoim zamierzałby uzyskać dodatkowe środki na remont. Kredytem preferencyjnym nie można bowiem sfinansować remontu czy wykończenia nieruchomości. Część banków pozwala jednak na sfinansowanie remontu w ramach dodatkowego, standardowego kredytu mieszkaniowego, który udzielany jest równoległe z tym preferencyjnym.
Łukasz Kosiński
Credit House Polska
Związek Firm Doradztwa Finansowego