Zaciągając kredyt hipoteczny zawsze analizujemy jego cenę i często uwzględniamy jedynie odsetki od pożyczonej kwoty. Jednak kredyt hipoteczny jest produktem niezwykle złożonym, na którego cenę składa się wiele czynników.
Koszty okołokredytowe możemy podzielić na dwie kategorie: koszty związane z kredytem hipotecznym oraz koszty związane z zakupem nieruchomości. Niestety części z nich nie można w żaden sposób uniknąć.
Kredyt - za co płacisz?
Prowizja uruchomieniowa, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy
Te trzy rodzaje zabezpieczeń bardzo często występują zamiennie. W wielu bankach prowizja uruchomieniowa jest zamienna na ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem bank nie może zmusić klienta do zawarcia umowy ubezpieczenia. Jednak banki sprytnie obchodzą ten przepis, różnicując swoje oferty kredytowe pod kątem atrakcyjności właśnie wg parametru dodatkowych produktów. Innymi słowy, klient może liczyć na mniejszą marżę lub rezygnację z innych kosztów w momencie zdecydowania się na dodatkowe ubezpieczenie (jednak nie jest to obowiązkowe).
Ubezpieczenie pomostowe (ubezpieczenie kredytu)
Ubezpieczenie pomostowe jest jednym z obowiązkowych kosztów, który w rzeczywistości nic nie daje kredytobiorcy. Takie zabezpieczenie chroni tylko interes banku. Polega ono na ubezpieczeniu kredytu do momentu, aż bank zostanie wpisany jako wierzyciel w IV dziale Księgi Wieczystej, czyli do czasu wpisu hipoteki (bądź hipotek). Płacimy go w postaci podwyższenia istniejącego oprocentowania o 0,5% - 1,5% lub w postaci pewnej stałej, comiesięcznej kwoty będącej ułamkiem całego kredytu. Czas trwania tego ubezpieczenia jest zależny od stanu prawnego mieszkania. Jeśli nieruchomość w chwili zakupu posiada księgę wieczystą, to ubezpieczenie będzie trwało bardzo krótko – w przybliżeniu od 1 do 2 miesięcy. Jeśli dodatkowo trzeba założyć księgę wieczystą, to ten okres wydłuża się jeszcze w około 2 tygodnie (zależy od szybkości sądu). Gdy kredyt jest zaciągany na zakup mieszkania od developera, gdzie stan zaawansowania prac jest niewielki, to okres płacenia tego ubezpieczenia może się drastycznie zwiększyć. Wszystko dlatego, że sąd może dokonać takiego wpisu dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na kredytobiorcę, czyli dopiero po wybudowaniu i całkowitym oddaniu do użytkowania. Jeśli kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”, to okres takiego ubezpieczenia może wynieść ponad rok.
Ubezpieczenie nieruchomości
Opłatę tą trudno zakwalifikować do kosztów okołokredytowych, bo każdy kto myśli perspektywicznie i tak ubezpieczy swoje mieszkanie lub dom przynajmniej od podstawowych zagrożeń. Tym bardziej, że bank stawia warunek ubezpieczenia tylko od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie „na mury”). Należy jednak pamiętać, że niestety w większości przypadków bank wymaga dokonania cesji praw z takiej polisy na swoją rzecz na cały okres trwania kredytu. Oznacza to, że potencjalne odszkodowanie będzie się należało bankowi. Wtedy wypłata odszkodowania dokonywana jest nie na rzecz ubezpieczonego tylko na konto banku. Oczywiście w takiej sytuacji bank zmniejsza kwotę kredytu dokładnie o środki z odszkodowania wypłacone przez ubezpieczyciela.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Kupując mieszkanie lub dom z niskim wkładem własnym, bank nałoży ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Z punktu widzenia klienta, opłata ta jest dodatkowym wydatkiem, ponieważ zabezpiecza jedynie interesy instytucji kredytującej. Nie mniej jednak jest to stały koszt stosowany przez niemal wszystkie banki. Najczęściej zabezpiecza się w ten sposób 20% wartości inwestycji. Oczywiście każda kwota, którą klienci sami włożą w zakup lub budowę, proporcjonalnie obniża wartość, od której naliczane jest ubezpieczenie. Należy przy tym pamiętać, że jeśli zabezpieczeniem hipotecznym kredytu jest inna niż kupowana nieruchomość, to właśnie od jej wartości liczy się ubezpieczenie.
Wycena lub inspekcja nieruchomości
Bank nakłada na kupującego obowiązek dokonania wyceny nieruchomości. Kredytobiorca musi zgodzić się na wewnętrzną wycenę wykonaną przez pracownika banku. Tutaj koszt waha się od 0 zł do nawet 1500 zł. Najczęściej jest to jednak koszt, oscylujący wokół kwoty od 100 do 600 złotych.
Koszt dodatkowych produktów
Pośrednimi kosztami uzyskania kredytu, które dodatkowo mogą się przyczynić np. do obniżenia marży lub zmniejszeniu prowizji są: założenie konta, zobowiązanie do przelewania na konto pensji lub zadeklarowanej kwoty (będącej najczęściej równowartością np. dochodów uzyskiwanych z prowadzonej działalności gospodarczej), opłata za transze wypłacanego kredytu (tylko w sytuacji jeśli kredyt nie jest wypłacany jednorazowo, a tak prawie zawsze dzieje się przy kredytowaniu budowy domu lub zakupu mieszkania na rynku pierwotnym).
Opłaty za nieruchomość związane z kredytem
Taksa notarialna
Taksa notarialna to opłata zależna od kwoty transakcji (dla przykładu: kupując mieszkanie za 200 000 PLN zapłacimy notariuszowi około 1300 – 1600 PLN). W przypadku taksy notarialnej przepisy prawa określają tylko stawkę maksymalną, jaką może pobrać notariusz. Oznacza to, że możemy targować kwotę z wybranym przez nas notariuszem lub dokonać spisania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości u innego, tańszego notariusza.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Przy zakupie na rynku wtórnym podatek od czynności cywilno-prawnych wynosi 2% od kwoty transakcji (płatne u notariusza podczas spisywania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości). Jednak jeśli kupujemy mieszkanie nowe od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, to nie płacimy tego podatku.
Wpisy w Księdze Wieczystej + jej ewentualne założenie
Koszty założenia Księgi Wieczystej (jeśli mieszkanie takiej nie posiada) wynosi 260 PLN razem z wpisem właścicielskim. W przypadku kredytu dochodzi jeszcze koszt wpisania jednej lub dwóch hipotek (koszty tak jak w przypadkach opisanych powyżej).
Prowizja biura nieruchomości
Prowizję płacą oczywiście tylko Ci klienci, którym w znalezieniu mieszkania i całej obsłudze procesu jego zakupu pomogło biuro nieruchomości. Ten koszt jest zależny od rejonu Polski, w którym dokonujemy zakupu, wartości nieruchomości, a także od tego, ile obniżki wytargujemy z takim biurem. Najczęściej oscyluje wokół 1,8% - 3% od wartości nieruchomości.
Robert Pawlik Doradca finansowy
Dom Kredytowy NOTUS S.A.
