Co ciekawe wyrównują się ceny mieszkań w największych polskich miastach. Wciąż najdroższe są lokalizacje na warszawskim Śródmieściu, ale średnie ceny w Poznaniu są już wyższe niż w Warszawie – wynika za raportu Domiporta.pl i AZ Finanse.
Oczekiwany przez wielu klientów spadek cen mieszkań w Polsce nie nastąpił. O
d początku roku mamy do czynienia zaledwie z kilkuprocentową obniżką, a w Warszawie i Łodzi ceny wciąż rosną. Nasuwa się wniosek, że „taniej to już było”.Faktem jest jednak, że mieszkania nie sprzedają się już „na pniu”, szczególnie na wtórnym rynku.
„Wyraźnie widać, że wydłużył się okres ekspozycji ofert. Rok temu rotacja ogłoszeń była znacznie większa. Dzisiaj Klienci podejmują decyzje znacznie bardziej racjonalnie, przebierają w ofertach, negocjują ceny. Wszystko wskazuje na to, że na rynku wtórnym powoli wraca rynek klienta” – mówi Krzysztof Kowalkowski, product manager portalu Domiporta.pl.
Różnorodna Warszawa
Kluczową rolę w ocenie atrakcyjności oferty odgrywa relacja ceny do lokalizacji. nieruchomości. W Warszawie w zależności od lokalizacji ceny porównywalnych mieszkań różnią się nawet o 100 proc. Najwyższe ceny – przekraczające 15 tys. zł za metr – osiągają mieszkania w Śródmieściu. Najtaniej można stać się właścicielem własnego lokalu na Targówku (średnio poniżej 7 tys. za metr). Ceny mieszkań winduje bliskość do centrum stolicy oraz dostęp do metra, co wpływa na popularność Mokotowa i Ursynowa. Rosną też ceny mieszkań na Wilanowie, gdzie systematycznie rozrasta się nowoczesne osiedle. Powoli zaczynają za to spadać ceny mieszkań na warszawskiej Pradze. Mieszkańcy oddzieleni od centrum miasta rzeką coraz dotkliwiej odczuwają trudności komunikacyjne, co wpływa na wycenę nieruchomości.
„Centra stolic na całym świecie należą do najdroższych lokalizacji. Eksperci przewidują, że prawdziwy wzrost cen tych nieruchomości jest wciąż przed nami. Dlatego mieszkania w centrum często traktowane są jako długoterminowa inwestycja. Bazując na doświadczeniach innych krajów, można przewidzieć, że kolejny dynamiczny wzrost cen czeka nas po przyjęciu euro. Wtedy na rynku nieruchomości pojawią się nowi inwestorzy, a część osób zacznie realizować zyski – tłumaczy Mariusz Kacała z AZ Finanse.
Polska w stagnacji
Do najdroższych polskich miast poza Warszawą należą Poznań (średnio ok. 9 tys. zł za metr) i Kraków (ok. 8 tys. zł). Najtaniej jest wciąż w Łodzi i w Gdańsku (ok. 6,5 tys. zł), choć warto podkreślić, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Łodzi wzrosły od początku roku o 10 proc. Na niższym poziomie pozostały wciąż mieszkania z rynku wtórnego (średnio 4,9 tys. zł za metr). Odwrotna zależność widoczna jest w Krakowie gdzie średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego są wyższe niż na rynku pierwotnym (odpowiednio 8,4 tys. zł za metr i 7,9 tys. zł. za metr). Związane jest to z faktem, że w centrum Krakowa powstaje bardzo mało nowych budynków, a co za tym idzie najlepsze lokalizacje zdominowane są przez oferty z rynku wtórnego
„Wyraźnie widać, że standard i lokalizacja mieszkania odgrywa coraz większą rolę w całej Polsce. Bez wątpienia będzie się zwiększać rozpiętość cenowa między lokalami o różnych standardach. Analizując oferty można zauważyć, że wiele mieszkań o niższym standardzie wciąż trzyma wysoką cenę, ale zainteresowanie kupujących jest niewielkie. W najbliższych miesiącach oferenci będą musieli obniżyć ceny” – przewiduje Krzysztof Kowalkowski z portalu Domiporta.pl.
Rynek mieszkaniowy wciąż jednak rozwija się bardzo dynamicznie i w każdym miesiącu widać zmiany. Potwierdza to Piotr Krupa, dyrektor zarządzający Krupa Nieruchomości.
„Pod koniec ubiegłego roku klienci przestali kupować nieruchomości jako inwestycję, a zapowiedzi poprzedniego rządu dotyczące usilnego schładzania cen nieruchomości poprzez uwłaszczenie mieszkań spółdzielczych lokatorskich, czy odrolnienie gruntów w okolicach większych aglomeracji, spowodowało wyczekiwanie klientów i obserwacje rynku. Jednak już lutym 2008 roku odczuwalne było znaczne ożywienie rynku i wzrost zainteresowania klientów zakupem nowego mieszkania lub domu. Z pewnością nie są to zakupy inwestycyjne lecz na własne potrzeby. Klienci zauważyli, że zapowiedzi drastycznego spadku cen są wielce przesadzone, a nieruchomości zamiast tanieć utrzymują stabilne ceny” – mówi Piotr Krupa.
Ciekawą tendencją jest, że na rynku mieszkaniowym coraz bardziej zmniejsza się różnica w cenie metra w zależności od całkowitego metrażu i ilości pokoi. Jak wynika z analizy Domiporta.pl oraz AZ Finanse cena metra kwadratowego wciąż najwyższa jest w przypadku lokali jedno i dwu-pokojowych, choć zdarzają się wyjątki, ale różnica pomiędzy trzy i cztero-pokojowym mieszkaniem pod tym względem zanika. Co ciekawe, w niektórych miastach, np. w Krakowie średnia cen metra w największych mieszkaniach (powyżej 90 metrów) jest wyższa niż w przypadku mniejszych lokali. Wiąże się to z faktem, że większość mieszkań o najwyższym standardzie to właśnie mieszkania o dużej powierzchni.
Zdolność kredytowa
Zmniejszenie masowego popytu na mieszkania wiąże się przede wszystkim z możliwościami finansowymi Polaków. Rzeczywista wartość każdej nieruchomości jest wypadkową tego ile ktoś chce i może za nią ostatecznie zapłacić. Możliwości w większości przypadkach ograniczone są zdolnością kredytową Polaków. Wysokość zarobków, a co za tym idzie możliwości kredytowe w Polsce nie szły w parze z tempem wzrostu cen nieruchomości.
„Większość Polaków bierze kredyt na 90-100 proc. wartości mieszkania. Oznacza to, że każdy wzrost cen nieruchomości zmniejsza możliwości zakupowe klientów. Tak samo działa wzrost stóp procentowych, który przekłada się na oprocentowanie kredytów i finalnie na maksymalną kwotę kredytu do u
zyskania w banku. W efekcie obecnie bardzo wiele osób jest zmuszonych do wynajmowania mieszkań, bo nie posiada zdolności kredytowej do ich zakupu” – tłumaczy Mariusz Kacała z AZ Finanse.Z przeprowadzonych symulacji kredytowych wynika, że młody, samotny mężczyzna zarabiający 3000 zł netto i nie posiadający innych stałych zobowiązań finansowych, może liczyć na uzyskanie kredytu w wysokości maksymalnie 300 tys. zł (na okres 30 lat, w walucie CHF). Oznacza to, że stać go zaledwie na zakup kawalerki w Warszawie (ok. 30 metrów) lub niewielkiego dwupokojowego mieszkania na obrzeżach miasta. Osoba spełniająca te same warunki może sobie pozwolić na największy luksus mieszkając w Łodzi. Zdolność kredytowa w tym wypadku umożliwia zakup 50 metrowego mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji.
W przypadku trzy osobowej młodej rodziny, gdzie łączne zarobki małżeństwa wynoszą 5 tys. zł netto, zdolność kredytowa wzrasta do ok. 520 tys. zł (30 lat, waluta CHF). Pozwala to już na zakup 60 metrowego mieszkania w Warszawie, Poznaniu i Krakowie (szczegóły w tabelach).
Podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się obecnie w przejściowym momencie. Ceny się stabilizują, choć w niektórych wypadkach można mówić o minimalnych spadkach. Wyraźny jest spadek tempa sprzedaży, co powinno wpłynąć na obniżanie cen, szczególnie nieruchomości o niższym standardzie. Najdroższe lokale w centrach głównych miast wciąż cieszą się dużą popularnością, a ich ceny zamiast spadać w dalszym ciągu rosną. Zmniejszenie popytu na rynku nieruchomości związane jest także ze wzrostem stóp procentowych, będących konsekwencją rosnącej inflacji. Wpływa to na podnoszenie kosztów kredytów, a co za tym idzie na zmniejszenie zdolności kredytowej. W najbliższych miesiącach należy się spodziewać dalszego wzrostu oprocentowania kredytów złotówkowych co może zmusić oferentów nieruchomości do większych obniżek cen.