Żadna lokalizacja nie uwzględni wszystkich pragnień i oczekiwań, dlatego należy ustalić, które są
tymi najważniejszymi. Muszą więc Państwo zadać sobie kilka podstawowych pytań. Czy ważna jest cisza i zielona przestrzeń wokół domu, czy szybki dojazd do miasta? Czy dzieci mają chodzić po drzewach i robić zielniki, czy szybciej dojeżdżać do szkoły i łatwiej korzystać z możliwości jakie niesie bliskość miasta? Czy warto narazić się na męczące decybele dochodzące od sąsiadów, ale zyskać możliwość pożyczenia cukru w każdej chwili, czy wysłuchiwać nocnych, odgłosów ptaków, które przeszkadzają w nocy, ale i podglądać przyrodę i czerpać z tego osobistą przyjemność? To podstawowe pytania, na które muszą Państwo sobie odpowiedzieć przed kupnem działki i wyborem projektu wymarzonego domu.Ogólna charakterystyka działki, czyli czy chcą Państwo mieszkać w otoczeniu zieleni czy na wzgórzu gwarantującym piękny widok z okien?
- powierzchnia, długość i szerokość determinuje wielkość domu, czyli wpływa na możliwość wyboru idealnego dla nas projektu;
- rodzaj podłoża i struktura geologiczna (żyzna gleba, piasek, kamieniste podłoże poziom wody gruntowej) decyduje o sposobie fundamentowania i ewentualnie podpiwniczeniu;
- ukształtowanie terenu (teren płaski, nierówny, wzgórze, dolina) wymaga zastosowania różnych rozwiązań architektonicznych;
- otaczające działkę środowisko naturalne ma wpływ na poziom bezpieczeństwa naszej inwestycji – na przykład budując dom blisko lasu, mogą Państwo liczyć na ochronę przed wiatrem; z drugiej strony, przy zakupie działki w pobliżu rzeki, powinni Państwo zabezpieczyć dom przed ewentualnym podtopieniem;
- słońce kształtuje naturalne oświetlenie i ogrzewanie w domu, dlatego determinuje układ pomieszczeń oraz decyduje o wielkości i kształcie okien; umieszczenie sypialni od wschodniej strony zapewni Państwu słoneczne poranki i pobudkę przez promienie słońca, a jeżeli lubią Państwo chłód, najlepszym rozwiązaniem będzie zaprojektowanie pokoju od strony północnej;
Sąsiednie działki, czyli czy preferują Państwo, otwartą przestrzeń czy życie na gęsto zabudowanym terenie?
- styl domów wokół działki określa kształt domu, rozwiązania architektoniczne, materiały budowlane i dekoracyjne (wcześniej należy zdecydować czy chcą się Państwo wyróżniać w okolicy czy upodobnić swój dom do innych);
- bliskość sąsiedzkich budynków ogranicza wielkość domu i jego usytuowanie na działce;
Droga, czyli jak dojechać do Państwa nowego domu?
- usytuowanie drogi dojazdowej determinuje ustawienie domu na działce, a także wpływa na decyzję u budowie garażu – dobudowanego do domu pomieszczenia lub oddzielnego budynku;
- miejsce na podjeździe i przed domem pozwala na dojazd do posesji dostawcom materiałów budowlanych, przesyłek pocztowych czy na transport dużych produktów;
Rozmiar i kształt
Rozmiar działki ma istotne znaczenie przy wyborze odpowiedniego projektu. Duża działka daje większe możliwości aranżacyjne i nie ograniczy Państwa przy doborze projektu wymarzonego domu. Dodatkowo, mogą Państwo zapewnić sobie spokój i większą intymność, a w przyszłości pomyśleć o dodatkowych zabudowaniach, na przykład domku dla gości, altany lub dodatkowego garażu. Mogą Państwo pozwolić sobie również na budowę dużego tarasu i ogrodu z własnym dekoracyjnym zbiornikiem wodnym. Z drugiej strony należy brać pod uwagę większy koszt ogrodzenia takiej posesji i trudniejsze utrzymanie zieleni (pielęgnacja trawnika, przycinanie krzewów i drzew). Mała działka zawęża wybór projektów, na które możemy sobie pozwolić. Dla niektórych osób minusem będzie również bliskość sąsiednich zabudowań i niewielkie możliwości rozbudowy domu. Lepszym wyborem jest również działka szersza aniżeli długa i wąska, ponieważ pozwala na optymalne wykorzystanie wolnej przestrzeni – radzi architekt Leszek Szymula z Biura Projektów ARCHON+ i dodaje – należy także pamiętać, że dom wolnostojący możemy usytuować w odległości co najmniej czterech metrów od granicy działki lub trzech, jeśli ściana nie ma otworów . W katalogach ARCHON+ umieszczamy obrysy domów w skali 1:500 wraz z minimalnymi odległościami od granic działki. Taki obrys można wykorzystać do sprawdzenia czy wybrany przez nas projekt zmieści się na naszej działce wrysowanej na mapę sytuacyjno-wysokościowy.
Lokalizacja
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki powinni Państwo zapoznać się z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego. Musi on zawierać m.in. informacje o przeznaczeniu terenów pod budownictwo jednorodzinne. Każdy plan powinien też przewidzieć w jakim rejonie może rozwijać się zabudowa mieszkaniowa, gdzie będą tereny rekreacyjne, a gdzie obowiązuje bezwzględny zakaz zabudowy – mówi Leszek Szymula. Dzięki temu upewnicie się Państwo, że nie kupujecie działki w pobliżu ruchliwej drogi czy obok oczyszczalni ścieków. Dodatkowo sprawdzicie jakie inne budynki, takie jak szkoła czy sklep, powstaną w okolicy wybranej przez Państwa działki. Poniżej przedstawiamy korzyści i wyzwania czterech wybranych lokalizacji, które mogą być idealnym miejscem na budowę Państwa wymarzonego domu:
Blisko lasu
Plusy:
- urokliwe otoczenie działki;
- cień latem;
- osłona przed wiatrem;
- duża intymność;
- doskonałe miejsce rozwoju dla dzieci – bliskość przyrody, możliwość obserwacji natury;
Minusy:
- duża pracochłonność – porządkowanie działki z liści i gałęzi, czyszczenie rynien;
- nocne życie zwierząt, komary, kleszcze;
- nieproszeni głodni goście – lisy, sarny, dziki;
Daleko od szosy
Plusy:
- spełnione marzenie o niezależności i spokoju;
- ciągły kontakt z przyrodą;
- czyste powietrze i cisza;
Minusy:
- często brak mediów, duży koszt ich doprowadzenia;
- kłopot z dojazdem - szczególnie jesienią i zimą;
- ograniczenia transportowe - daleko od sklepu czy szkoły;
- niebezpieczeństwo włamania i kradzieży;
- dyskomfort psychiczny - strach przed samodzielnym pozostaniem na noc;
W pobliżu jeziora
Plusy:
- zbiornik wody to duży atut rekreacyjny;
- ogromne walory krajobrazowe;
Minusy:
- woda przyciąga komary;
- jezioro może być zagrożeniem dla małych dzieci;
Zamknięte osiedle
Plusy:
- zabezpieczenia przed wejściem niepowołanych osób i monitoring;
- możliwość zaprzyjaźnienia się z sąsiadami;
- większa szansa na lepszą komunikację i infrastrukturę;
Minusy:
- brak prywatności;
- wspólna droga dojazdowa;
- projekt domu ograniczony przez podobny styl innych zabudowań;
Formalności prawne przy zakupie działki
Aby mieć pewność, że działka spełnia Państwa wymagania musimy się zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan ten można otrzymać w urzędzie gminy. Jednak obecnie niewielka ilość działek posiada aktualny plan zagospodarowania. W takiej sytuacji należy wystąpić do urzędu gminy z prośbą o wydanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu. Powinni Państwo pamiętać, że decyzja taka ma swój określony czas ważności. Nawet jeżeli planują Państwo budowę małego budynku warto zainwestować w badania geotechniczne – dzięki nim zyskamy pewność, że fundamenty zostały dobrze zaprojektowane i dom będzie poprawnie posadowiony. Oceny można też dokonać poprzez obserwację istniejących już domów w sąsiedztwie (czy nie mają popękanych ścian) oraz dzięki rozmowom z obecnymi mieszkańcami.
Przy załatwianiu formalności prawnych nie mogą Państwo również zapomnieć o zawarciu wstępnej umowy z dysponentami mediów o wykonanie uzbrojenia terenu. Są nimi przedsiębiorstwa energetyczne, gazownicze i wodno-kanalizacyjne. Od tej umowy zależy pozytywne rozpatrzenie wniosku dotyczącego warunków zabudowy terenu.
Najważniejszą informacją, jaką musimy uzyskać od sprzedającego jest tytuł prawny do ziemi oraz numer księgi wieczystej, do której wpisana jest nieruchomość. Pamiętajmy również, że wpis taki jest ważny tylko przez trzy miesiące, dlatego warto zajrzeć do niej raz jeszcze w dniu podpisywania aktu notarialnego zakupu działki. Kolejnym krokiem jest złożenie aktu notarialnego w Sądzie Rejonowym, aby wpis o zmianie jak najszybciej pojawił się w księdze.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, osoba sprzedająca działkę odpowiada wobec kupującego za jej ewentualne wady fizyczne lub prawne. Jeśli okaże się, że przy braku takich zapisów w akcie notarialnym działka ma wady, kupujący ma prawo domagać się obniżenia ceny, odstąpić od umowy, lub żądać naprawienia poniesionej w wyniku tychże wad. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne działki wygasają po upływie roku od momentu zakupu działki, natomiast za wady prawne po roku od chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.
Wady fizyczne działki:
- ma inną powierzchnię niż wielkość wpisana w umowie;
- nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał nas sprzedawca – na przykład jest w okolicy ruchliwej drogi, chociaż miała być z dala od wszelkich zabudowań;
- stan działki jest niezgodny z umową – na przykład na działce stoi budynek nieuwzględniony w umowie, lub nabywca nie został poinformowany, że przez środek działki przebiegają kable energetyczne;
- nie jest własnością sprzedającego – na przykład wnuk sprzedał ziemię dziadka, pomimo iż nie był jedynym spadkobiercą
- jest obciążona prawem osoby trzeciej – na przykład stanowi zabezpieczenie kredytu;
