Do niedawna ceny mieszkań szybko rosły. Niemal wszystkim wydawało się, że będzie tak bez końca. Za lokal położony w dobrej dzielnicy Warszawy, kupiony w 2003 r. za 250 tys. zł, trzy lata później trzeba było zapłacić już dwukrotnie więcej. Mimo tak dużego wzrostu kosztów posiadania własnego lokum, chętnych nie brakowało. Sprzyjała temu koniunktura gospodarcza, a co się z tym wiąże wzrost płac, spadek bezrobocia i niewielkie zagrożenie utratą pracy, duże poczucie bezpieczeństwa finansowego, sprzyjające podejmowaniu decyzji o inwestycjach np. w nieruchomości.
Dziś z tego „sielskiego” obrazka pozostało jedynie wspomnienie. Niemal każdy z jego elementów zmienił się diametralnie. Jedyne pozytywne strony obecnego stanu rynku to duży wybór mieszkań i spadające ceny. Kupno mieszkania często wiąże się też z możliwością skorzystania z wielu promocji fundowanych przez developerów w postaci wykończenia lokalu, wyposażenia w podstawowe sprzęty AGD, a nawet niewielkiego samochodu. Największy zaś problem to dostępność kredytu i rosnące jego koszty, coraz mocniej odczuwalne w momencie spłacania kolejnych rat. Kredyt w obcych walutach niespodziewanie i dla wielu boleśnie, ujawnił swoją gorszą stronę.
Choć hasła wspierania budownictwa mieszkaniowego znajdowały poczesne miejsce w programach niemal wszystkich rządów i partii politycznych, to z ich skutecznością bywało różnie. Obecna sytuacja skłoniła rządzących do nowelizacji Ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, uchwalonej w 2006 r., mającej na celu rozszerzenie jej zakresu i zwiększenie kręgu osób mogących z niej skorzystać. Nowelizacja ta weszła w życie w listopadzie ubiegłego roku.
Zasadnicze zmiany, jakie dzięki niej zostały wprowadzone, to możliwość przystąpienia do umowy członków najbliższej rodziny osoby ubiegającej się o kredyt z dopłatą. Takie rozwiązanie w istotny sposób zwiększa zdolność kredytową wnioskodawcy, czyli rozszerza znacznie liczbę osób, które mogą skorzystać z preferencji. W praktyce oznacza to zwiększenie dostępności do kredytu z dopłatą (poprzez obniżenie kosztów finansowania zakupu mieszkania) rodzinom o charakterze młodego małżeństwa z dwójką dzieci, w którym jedyną osobą pracującą jest mąż, zarabiający półtora średniego wynagrodzenia w kraju. Taka rodzina jest w dość niekorzystnym położeniu, pod względem zdolności kredytowej. Szczególnie w obecnej sytuacji, gdy banki stosują zaostrzone,
a może po prostu normalne, kryteria jej obliczania. Nowelizacja umożliwia przystąpienie
do kredytu np. rodziców jednego lub obu małżonków. Banki przy udzielaniu kredytów komercyjnych nie miały ograniczeń w tego typu sytuacjach, ale wspomniana ustawa przed nowelizacją takiego rozwiązania nie dopuszczała w przypadku kredytów preferencyjnych.
Przykład 1. Jak wzrasta zdolność kredytowa
Korzystając z kalkulatora kredytowego, dostępnego na stronie internetowej jednego z dużych banków, sprawdziliśmy zdolność kredytową opisanej wyżej rodziny, przyjmując następujące parametry:
Liczba osób w rodzinie: 4
Średni dochód miesięcznie netto: 3860 zł
Łączny miesięczny limit zadłużenia na rachunku bieżącym i karcie kredytowej: 5000 zł
Stałe obciążenia miesięczne (raty pożyczek itp.): 500 zł
Powierzchnia wymarzonego mieszkania: 50 m2
Cena 1 m2 w Warszawie (maksymalna, przyjmowana dla potrzeb udzielania kredytu preferencyjnego): 7100 zł
Wartość mieszkania: 355 tys. zł
Oczekiwana kwota kredytu (20 proc. wkładu własnego): 284 tys. zł
Okres spłaty: 30 lat
Oprocentowanie: 6,11 proc., rata stała
Miesięczna rata kredytu: 1722,86 zł
Decyzja kredytowa: odmowna
Jeśli do kredytu przystąpi np. matka jednego z małżonków z emeryturą w wysokości 1700 zł miesięcznie netto, decyzja zmienia się na pozytywną.
Drugą istotną zmianą, również zwiększającą możliwości korzystania z preferencji, jest podwyższenie z 1,3 do 1,4 mnożnika stosowanego do ustalenia limitu ceny lub kosztu 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości, której budowa może być finansowana kredytem z dopłatą. Chodzi o to, że preferencyjny kredyt może być udzielony jedynie na zakup lub budowę mieszkania czy domu o wartości nie przekraczającej 40 proc. średniego kosztu budowy podawanego przez Główny Urząd Statystyczny osobno dla każdego województwa i miasta wojewódzkiego (wcześniej było to 30 proc.). Niższy mnożnik eliminował praktycznie możliwość kupna mieszkania na kredyt z dopłatą w tych miastach, w których rynkowe ceny nieruchomości są najwyższe, np. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie.
Przykład 2. Wyższy mnożnik, większe możliwości
Wymieniona w pierwszym przykładzie maksymalna cena metra kwadratowego, przyjmowana dla potrzeb udzielania kredytu preferencyjnego wynosi 7143 zł za m2 mieszkania, z uwzględnieniem współczynnika 1,4 w stosunku do średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 w danym województwie i mieście wojewódzkim. Wartość tego wskaźnika dla Warszawy wynosi więc około 5100 zł za 1 m2. Gdyby zastosować współczynnik 1,3, czyli sprzed nowelizacji ustawy, maksymalna cena metra mieszkania, które moglibyśmy kupić za preferencyjny kredyt wynosiłaby 6630 zł. Analizując dane o cenach rynkowych mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy, przy obecnym limicie dla kredytu preferencyjnego (7143 zł), możliwe jest finansowanie zakupu mieszkań tańszych, położonych na obrzeżach miasta. Przy poprzednim limicie stać by nas było jedynie na jeszcze bardziej odległe lokalizacje w miejscowościach podwarszawskich (Legionowo, Grodzisk, Wołomin).
Niezależnie od tego kryterium, powierzchnia kredytowanego mieszkania nie może przekraczać 75 m2, a w przypadku domu górna granica wynosi 140 m2. Mimo, że i tak dopłata do odsetek będzie obejmowała jedynie 50m2 w przypadku mieszkania i 70m2 dla domu.
Przykład 3. Ile zyskujemy
Przyjmując założenia identyczne, jak w przykładzie 1, miesięczna rata kredytu komercyjnego wynosi 1722,86 zł. Korzystając z programu „Rodzina na Swoim”, koszty kredytowania mieszkania zmienią się następująco:
- odsetki od kredytu w wysokości 284 tys. zł, liczone według bieżącej stopy referencyjnej Banku Gospodarstwa Krajowego, wynoszącej 8,64 proc. wynoszą 2044,8 zł miesięcznie,
- dopłata, udzielana przez Bank Gospodarstwa Krajowego bankowi kredytującemu zakup mieszkania wynosi 50 proc. wyliczonych powyżej odsetek, czyli 1022,24 zł,
- miesięczne koszty obsługi zadłużenia przez kredytobiorcę wynoszą 1722,86 – 1022,24 zł = 700,62 zł
Kredyt preferencyjny można zaciągnąć nie tylko na kupno lub budowę lokum, ale też na nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku o innym przeznaczeniu, jeśli w wyniku tego powstanie lokal stanowiący odrębną nieruchomość.
Jak wskazuje nazwa programu „Rodzina na swoim”, kredyt z ulgą może otrzymać tylko rodzina, nawet niepełna. O kredyt natomiast nie może ubiegać się osoba będąca właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania lub domu, nawet jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli osoba składająca wniosek o preferencyjny kredyt jest najemcą lokalu (np. komunalnego, spółdzielczego lokatorskiego, czy w ramach TBS) musi się zobowiązać do rozwiązania umowy najmu w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym stanie się właścicielem mieszkania lub domu finansowanego kredytem z dopłatą. Ponadto kredytu nie dostanie osoba, która korzysta lub korzystała wcześniej z tego typu preferencji.
Korzyści
Dopłata równowartości połowy odsetek (przez 8 lat), gdy powierzchnia lokalu mieszkalnego nie przekracza 50 m2, a domu jednorodzinnego 70 m2 lub części odsetek odpowiadającej tym powierzchniom, gdy metraż mieszkania lub domu jest większy (ale nie może być większy niż odpowiednio 75 m2 i 140 m2).
Dopłata wyliczana jest na podstawie 3-miesięcznej stawki WIBOR (po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze), powiększonej o 2 punkty procentowe. W pierwszym kwartale 2009 r. wynosi ona 8,64 proc. (tzw. stopa referencyjna, ustalana co kwartał przez BGK). Może się zdarzyć, że jest ona wyższa, niż rzeczywiste oprocentowanie zaciągniętego przez nas kredytu. Wówczas BGK zwraca nie połowę rzeczywiście należnych naszemu bankowi odsetek, ale nieco więcej. W ostatnich dniach stawka WIBOR wynosiła około 4,7 proc., więc gdyby obecnie BGK ustalał stopę referencyjną, wynosiłaby ona 6,7 proc.
Dla kogo
- rodzina (małżonkowie)
- osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno: małoletnie dziecko, dziecko bez względu na jego wiek, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny, dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach.
- zstępni (dzieci, wnuki ubiegającego się o kredyt),
- wstępni (rodzice, dziadkowie),
- rodzeństwo wnioskującego o kredyt,
- teściowie, ojczym, macocha docelowego kredytobiorcy.
- kupno będącego w budowie lub istniejącego mieszkania lub domu jednorodzinnego,
- kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego,
- pokrycie kosztów budowy mieszkania lub domu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności,
- wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
- budowę domu jednorodzinnego,
- nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
- waluta: złoty,
- czas trwania dopłat: do 8 lat,
- stopa referencyjna w I kwartale 2009 r.: 8,64 proc.,
- opłaty i prowizje: do 2 proc. kwoty kredytu przed doliczeniem składki ubezpieczenia kredytu,
- maksymalny okres karencji spłaty kredytu: 6 miesięcy,
- sposób spłaty rat: metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (rata stała).
Wnioski o kredyt preferencyjny można składać w następujących bankach i ich oddziałach:
- PKO BP
- Pekao SA
- Bank Pocztowy
- Bank Polskiej Spółdzielczości oraz zrzeszonych w nim bankach spółdzielczych
- Mazowiecki Bank Regionalny oraz zrzeszonych w nim bankach spółdzielczych
- Gospodarczy Bank Wielkopolski i zrzeszonych w nim bankach spółdzielczych
- Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe (46 SKOK zrzeszonych w Krajowej Spółdzielczej Kasie Oszczędnościowo-Kredytowej)
- Gold Finance, Open Finance, Expander
Bank Gospodarstwa Krajowego, koordynujący program „Rodzina na Swoim” planuje pozyskanie do jego realizacji kolejnych banków.
źródło: Roman Przasnyski
Główny Analityk Gold Finance
Główny Analityk Gold Finance
