Sprawą, wydawałoby się banalną, jednak niezbędną do rozpoczęcia procesu kredytowego jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Może się to okazać elementem najbardziej czasochłonnym, ale bez jej wskazania Bank nie przedstawi nam docelowych warunków kredytu. Oczywiście istnieje możliwość zbadania zdolności kredytowej i wystawienia promesy kredytowej. Należy jednak pamiętać, że promesa nie zabezpiecza nas przed negatywną decyzją banku, a jedynie potwierdza naszą zdolność kredytową. Istotna w procesie kredytowym jest również nasza zdolność kredytowa oraz historia kredytowa, jeśli ją posiadamy.
Po wskazaniu nieruchomości docelowym dokumentem do wniosku kredytowego jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Nasuwa się pytanie – dlaczego docelowym? Musimy bowiem do wniosku kredytowego dostarczyć oświadczenie od zbywcy (developera, spółdzielni, czy osoby fizycznej), które zawierało będzie wszystkie niezbędne informacje. Oświadczenie stanowi uproszczoną wersję umowy przedwstępnej. Zabezpiecza przyszłego Kredytobiorcę, ponieważ nie jest zmuszony do podpisania umowy w celu złożenia wniosku kredytowego. Zabezpiecza również przed ewentualnymi zmianami np.: ceny nabywanej nieruchomości. Umowa przedwstępna nie musi posiadać formy aktu notarialnego, należy pamiętać jednak, że zapewnia on większe bezpieczeństwo obu stron.
Rola doradcy
Oprócz umowy przedwstępnej do wniosku kredytowego należy dostarczyć dokumenty dotyczące nieruchomości, developera, spółdzielni (w przypadku zakupu na rynku pierwotnym). Zadaniem doradcy jest przedstawienie indywidualnego spisu dokumentów do wniosku kredytowego, ponieważ dokumenty są dopasowane indywidualnie do Kredytobiorcy w zależności od źródła dochodu, historii kredytowej, wieku itd.
Wypełniania dokumentów ciąg dalszy
Po skompletowaniu dokumentów przychodzi czas na wypełnienie wniosku kredytowego. Wiąże się to z uzupełnieniem odpowiednich formularzy bankowych oraz załączników do wniosku kredytowego, które uzależnione są przede wszystkim od celu kredytu i źródła uzyskiwanego dochodu. Jeśli złożyliśmy już wniosek kredytowy, Bank dokonuje jego docelowej analizy oraz weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, źródła uzyskiwania dochodu, historii kredytowej itd.
Kolejnym etapem jest wydanie decyzji kredytowej. Po jej otrzymaniu w 95% przypadków spełniamy już warunki niezbędne do podpisania umowy. Jest to nic innego jak dodatkowa dokumentacja dostarczona w celu potwierdzenia niejasności analityka – spełnienie procedur bankowych. Po ich zamknięciu następuje generowanie umowy kredytowej. Trwa to w zależności od banku około 2 do 4 dni.
Zabezpieczenie kredytu
Każda umowa kredytowa powinna zawierać odpowiedni paragraf odnośnie zabezpieczenia kredytu i tu w zależności od Banku pojawiają się np.:
Hipoteka na kredytowanej nieruchomości (bądź innej nieruchomości - obligatoryjna w każdym Banku). W zależności od wybranej waluty kredytu Bank może nam zaproponować hipotekę zwykłą, bądź kaucyjną.
Zabezpieczenie docelowe, czyli ubezpieczenie nieruchomości od ognia, wody i innych zdarzeń losowych (obligatoryjne w każdym Banku). Możemy skorzystać z ubezpieczenia bankowego, bądź innego ubezpieczyciela z cesją na Bank (ubezpieczyciel musi być na liście Banku).
Ubezpieczenie na życie, w zależności od Banku może być docelowe jak również tylko przejściowym zabezpieczeniem kredytu. Należy dobrze zapoznać się z warunkami ubezpieczenia, a przede wszystkim sprawdzić, do jakiej kwoty jesteśmy ubezpieczeni.Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: większość Banków udziela do 70-80% kwoty kredytu w CHF lub innych walutach obcych i do 90% w PLN. Brakujące 10-30% ubezpieczają tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu. Jest to zabezpieczenie przejściowe, najczęściej na okres 3 do 5 lat.
Weksel in blanco: w niektórych bankach warunkiem wypłaty kredytu jest podpisanie deklaracji wekslowej wraz z wekslem in blanco. Jest to przejściowe lub celowe zabezpieczenie kredytu. Po dostarczeniu odpisu z Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki w większości Banków możemy starać się o ich zwrot.
Ubezpieczenie pomostowe: jest to zabezpieczenie przejściowe do czasu wpisu w Księdze Wieczystej. Wygasa po przedstawieniu odpisu z KW z wpisem hipoteki Banku. Po dostarczeniu obniża nam ratę kredytu.
I jeszcze jeden haczyk
Należy pamiętać, że wszelkie zmiany, które będziemy chcieli wprowadzić po podpisaniu umowy kredytowej z Bankiem będą załącznikami do umowy. A co się z tym wiąże zmienią pierwotną wersję umowy i dostarczą nam dodatkowych kosztów. Kwota uzależniona będzie od tabeli prowizji i opłat w danym Banku.
Teraz już tylko spłacamy
Istnieją dwie podstawowe możliwości spłaty kredytu: raty stałe – wartość kapitałowa rośnie, a odsetek maleje oraz raty malejące – wartość kapitałowa jest stała. Różnicą pomiędzy ratami stałymi, a malejącymi jest wysokość raty i fakt szybkiej spłaty zobowiązania przy wyborze spłaty w formie rat malejących. Należy pamiętać jednak,
że większość Banków sprawdza zdolność kredytową bardziej rygorystycznie dla rat malejących, niż dla rat stałych.
Marcin Burski
Analityk Gold Finance
Analityk Gold Finance