Dom za miastem, czy mieszkanie w centrum?

Na polskim rynku nieruchomości przez ostatnie dwa, trzy lata zachodziły zmiany, w tempie niewyobrażalnym jeszcze kilka lat temu. W ciągu tak krótkiego okresu drastycznie zmieniły się ceny nieruchomości, kilkakrotnie preferencje kupujących. Zmiany dotyczyły również trendów inwestycyjnych, które wskazywały kierunki rozwoju i podpowiadały deweloperom i inwestorom indywidualnym gdzie, za ile i dlaczego warto budować oraz w co lokować oszczędności.
/ 15.10.2008 20:02
Na polskim rynku nieruchomości przez ostatnie dwa, trzy lata zachodziły zmiany, w tempie niewyobrażalnym jeszcze kilka lat temu. W ciągu tak krótkiego okresu drastycznie zmieniły się ceny nieruchomości, kilkakrotnie preferencje kupujących. Zmiany dotyczyły również trendów inwestycyjnych, które wskazywały kierunki rozwoju i podpowiadały deweloperom i inwestorom indywidualnym gdzie, za ile i dlaczego warto budować oraz w co lokować oszczędności.

Przed kilkoma laty regionalne migracje ściągały mieszkańców mniejszych miast i wiosek, poszukujących pracy lub swojego miejsca do życia w dużych aglomeracjach. Najbardziej aktywny w takich miejscach rynek nieruchomości, przygotował grunt na przybycie wielkiego boomu. Rosła liczba nowych mieszkań, podobnie jak ich ceny, a chętnych wciąż było więcej i więcej.

W momencie, gdy bariera psychologiczna związana z ceną przekroczyła próg przyzwoitości, coraz więcej kupujących zaczęło dostrzegać alternatywę. Miał nią być cichy dom pod miastem w zastępstwie 2- lub 3-pokojowego mieszkania w centrum tętniącym specyficznym, szybkDom za miastem, czy mieszkanie w centrum?im życiem miasta. Tak faktycznie się stało. Zmiana priorytetów zainteresowanych nabyciem nieruchomości oraz wyniki porównań w przypadku powyższych inwestycji wskazują, że zielone zakątki są interesującą alternatywą dla wielu Polaków.

Już ponad 70% osób planujących zakup nieruchomości nie chce mieszkać w mieście. Z takim dylematem mają do czynienia zarówno młode rodziny, energicznie rozwijające w miastach karierę zawodową, jak też osoby o ustabilizowanej sytuacji finansowej (35-, 40-latkowie). Z coraz większą intensywnością poszukują prywatności z dala od skrupulatnie zabudowanych miejskich placów. Znudzeni blokowiskami, podirytowani bliską obecnością sąsiadów – balkon w balkon, okno w okno.

Poddając analizie dane z poniższej tabeli, dowieść można jak ceny nieruchomości – mieszkań i domów (czy to wolnostojących czy w zabudowie szeregowej) na różnych lokalnych rynkach odbiegają od siebie i w jaki sposób może to przemawiać do potencjalnego nabywcy.

Średnie ceny w PLN za mkw. / dane za sierpień 2008

Miasto/Mieszkanie /Dom /Różnica w cenie (%)

Warszawa 9.440/ 7.130/ 25
Kraków 8.130 / 6.750 / 17
Poznań 6.100/ 5.050/ 18
Wrocław 7.150/ 5.530/ 23

Okazuje się, że w Warszawie i okolicach ceny pomiędzy obydwoma typami nieruchomości wykazują ok. 25% rozbieżność, przy założeniu, że dom kupowany jest w stanie developerskim, co dodatkowo o ok. 1/3 podnosi koszt inwestycji. Budowa domu jednorodzinnego w systemie gospodarczym, czyli inaczej na własną rękę to koszt ok. 3,5-4,5 tys. zł za metr kwadratowy. Chcąc zatem kupić dom w którejś z podmiejskich warszawskich lokalizacji np. Janki, Marki, Piaseczno, Jozefów, Konstancin, Magdalenka, Raszyn, Anin itp. o powierzchni 150-200 m2 (z działką ok. 300-500m2) nabywca musi liczyć się z kosztem średnio ok. 750–1000 tys. zł, w droższych lokalizacjach powyżej 1500 tys. zł. W tym samym czasie apartament w nowo budowanym apartamentowcu o pow. 120 m2 w centrum Warszawy można dla porównania nabyć za bagatela 1200 tys. zł. Rachunek jest więc prosty. Za cenę dużo mniejszego i mniej komfortowego mieszkania w mieście, można nabyć dom z ogrodem w odległości ok. 15 km od centrum miasta i cieszyć się niezależnością i swobodą jakiej nie sposób zaznać na ciasnej klatce wśród licznego sąsiedztwa. Tabela wskazuje, że przykład Warszawy i jej okolic nie jest odosobniony. Podobne zależności cenowe widać w pozostałych większych miastach, a ich peryferie to coraz częściej place budowy pod nową jednorodzinną zabudowę.

Oczywiście nie sposób zapomnieć o pozytywnych i negatywnych stronach (plusach i minusach) tak miejskiego jak i podmiejskiego życia.

Dom pod miastem

Plusy
Cisza, spokój, zielona okolica, ogródek, prywatność, prestiż, swobodny wypoczynek, na luksusowych osiedlach dostęp do siłowni, basenu, sauny itp., niższe koszty eksploatacji samego lokalu.

Minusy
Korki na trasach dojazdowych do i z podmiejskich miejscowości, wydłużony czasokres dotarcia do pracy i powrotu z pracy, wyższe koszty eksploatacji auta, gorsza infrastruktura gospodarcza – niekiedy brak osiedlowych sklepów, gorszy dostęp do ośrodków rozrywki, szkół, przedszkoli itp., wyższe koszty w związku z utrzymaniem ogrodu, zieleni, wywóz śmieci, ochrona itp.

Mieszkanie w bloku w centrum miasta

Plusy
Łatwy dostęp do instytucji publicznych - urzędów, kin, teatrów, szybszy dojazd do pracy przy wykorzystaniu komunikacji miejskiej - tramwaj, kolejka itp., bliskość innych ludzi – bliskie sąsiedztwo.

Minusy
Miejski zgiełk, odgłosy ruchu ulicznego, nieprzyjemny zapach spalin, uliczny tłok dla pieszych, korki samochodowe w centrum miast, brak zielonych płuc miasta, brak miejsc do parkowania auta – wysokie opłaty z tym związane w miejscach wyznaczonych.

Wiele argumentów za, wiele również przeciw odnośnie każdej z opcji – wybór indywidualny i zależny od preferencji nabywcy. Jednakże z danych statystycznych GINB niezbicie wynika, że już od 2002 roku rokrocznie liczba oddawanych do użytku domów jednorodzinnych wzrasta o blisko 100%. W samym roku 2007 wydano ok. 105 tys. pozwoleń na budowę tego typu nieruchomości (najwięcej w województwie mazowieckim i wielkopolskim).

Marzymy o przyjemnych miejscach do życia, miejscach które dają swobodę, które sprawiają, że prawdziwie oddychamy i czujemy życie. Dom na peryferiach w większym zakresie może spełnić te potrzeby. Nie dziwi więc fakt, że rynek nieruchomości ewidentnie zmierza w kierunku odwrotnym do jeszcze niedawno obserwowanego trendu (do miasta!). Skoro możemy mieć więcej za mniej i mentalnie i fizycznie – to chyba robi wrażenie.

Sebastian Saliński
Analityk Gold Finance