Umowa przed... umową
Kupując mieszkanie, dobrze jest spisać umowę przedwstępną ze sprzedającym. Dzięki temu masz większą pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana.
Dawniej przy zawieraniu umowy wystarczył uścisk ręki. Dziś słowo to za mało – warto mieć ustalenia na piśmie, bo tylko tak jesteś w stanie odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy.
Właśnie temu ma służyć umowa przedwstępna. Dzięki niej, kupując mieszkanie, będziesz mieć pewność, że sprzedający nagle nie podniesie ceny. Jeśli to ty jesteś sprzedawcą – umowa jest formą gwarancji, że kupujący nie wycofa się z transakcji, bo gdyby to zrobił, straci zaliczkę. Umowę przedwstępną strony mogą sporządzić same lub powierzyć jej spisanie notariuszowi.
Gdy umowę przedwstępną spisujecie sami
Treść dokumentu ustalasz wspólnie z drugą stroną transakcji.
Gdy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, w umowie przedwstępnej muszą się znaleźć:
- dane sprzedającego i kupującego (imię, nazwisko, adres, numer PESEL, NIP);
- informacje dotyczące przedmiotu sprzedaży – czyli nieruchomości (adres, piętro, metraż);
- kwestie meldunkowe – sprzedający musi podać termin, do którego się wymelduje;
- cena – precyzyjne określenie, ile płacisz i za co (np. czy podana kwota obejmuje garaż);
- termin zawarcia ostatecznej umowy kupna–sprzedaży (zwykle jest to od 4 do 6 tygodni od zawarcia umowy przedwstępnej);
- wysokość zadatku lub zaliczki oraz informacja, czy wpłata nastąpi jednorazowo, czy w ratach;
- informacja, która ze stron pokrywa koszty ostatecznego sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego.
Gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera, umowa przedwstępna powinna zawierać następujące zapisy:
- oświadczenie dewelopera, że jest właścicielem gruntu;
- dokładną lokalizację budynku, w którym kupujesz mieszkanie, a jeśli nie ma jeszcze adresu – numer księgi wieczystej działki;
- dokładne usytuowanie mieszkania – piętro, numer, powierzchnia (nie tylko lokalu, ale też piwnicy, miejsca postojowego w garażu);
- cena oraz sposób płatności – najlepiej umów się, że główne transze przekażesz wtedy, gdy budowa będzie już zaawansowana;
- termin ukończenia budowy – precyzyjnie określona data;
- zapis o karach umownych za niedotrzymanie terminu (najlepiej, aby były to odsetki ustawowe naliczane za każdy dzień opóźnienia);
- data przeniesienia na ciebie prawa własności aktem notarialnym (dokładny termin, a nie ogólnikowe stwierdzenie);
- zapis, że czynsz i inne opłaty za mieszkanie będziesz ponosiła dopiero od momentu odbioru.
A może lepiej przed notariuszem?
Zwykła umowa przedwstępna gwarantuje ci jedynie zwrot wpłaconych pieniędzy. Jeśli chcesz mieć pewność, że będziesz w przyszłości właścicielką kupionego mieszkania, spisz umowę notarialną. Na jej podstawie masz bowiem prawo wystąpić do sądu z żądaniem przeniesienia na ciebie własności danej nieruchomości, gdyby osoba sprzedająca nie chciała tego zrobić.
Warto wiedzieć!
Jeśli kupujesz mieszkanie, przed podpisaniem takiej umowy poproś sprzedającego o pokazanie ci następujących dokumentów:
- akt własności lokalu lub w wypadku spółdzielczego mieszkania – akt przydziału;
- jeżeli kupujesz mieszkanie spółdzielcze – właściciel powinien pokazać ci „zaświadczenie do sprzedaży”, które wydaje spółdzielnia mieszkaniowa;
- wypis z księgi wieczystej – gdy jest to tzw. odrębna własność.