Od marca zmienia się wysokość opłat sądowych. Do tej pory były one znacznie wyższe niż w krajach Unii Europejskiej.
Jeżeli decydujesz się na wniesienie sprawy do sądu, musisz liczyć się z poniesieniem pewnych wydatków, które można określić ogólnie jako koszty sądowe. Co należy rozumieć pod tym pojęciem? Na koszty sądowe składa się nie tylko opłata, jaką uiszczasz, wnosząc pismo do sądu (np. pozew). Zalicza się do nich także wydatki, jakie sąd poniósł w związku z twoją sprawą (np. na opinię biegłych) oraz opłaty za dokumenty wydane na podstawie akt sprawy (np. odpis postanowienia). Gdy wygrasz proces, sąd sam nakaże drugiej stronie zwrócenie ci poniesionych kosztów sądowych (spis kosztów musisz zgłosić sądowi na rozprawie). Wnosząc pismo do sądu, musisz zapłacić tzw. wpis. Nowe przepisy wprowadziły trzy rodzaje opłat: - stałą - nie może być niższa niż 30 zł i wyższa niż 5000 zł; - stosunkową - wynosi 5 proc. (poprzednio 8 proc.) wartości przedmiotu sporu (np. kwoty zaległego wynagrodzenia, którego domagasz się od pracodawcy), jednak nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł; - podstawową - w wysokości 30 zł, która jest pobierana, gdy przepisy nie przewidują wniesienia innej opłaty. Warto wiedzieć. Możesz poprosić o rozłożenie opłaty na raty lub odroczenie jej płatności na 2 lata. Jest to możliwe wówczas, gdy kwota, jaką masz zapłacić, przewyższa trzykrotną wysokość opłaty podstawowej, tj. 90 zł. Poniżej podajemy wysokość wpisu w najczęstszych sprawach sądowych. Księgi wieczyste Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej jest stała i wynosi 200 zł. Poprzednio wysokość wpisu była uzależniona od wartości nabytego mieszkania (domu). - 150 zł zapłacisz za wpis: własności nieruchomości dziedziczonej, działu spadku, zniesienia współwłasności, własności nabytej po zniesieniu wspólności między małżonkami. - 60 zł kosztuje wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości. Tyle samo zapłacisz za połączenie nieruchomości w jednej księdze, która jest już prowadzona. Sprawy związane z dziedziczeniem Wpis o podział spadku nie jest już uzależniony od wartości pozostawionego majątku. Teraz zapłacisz za to 500 zł. - 50 zł zapłacisz m.in. za wniosek o: stwierdzenie nabycia spadku, sporządzenie spisu inwentarza, czyli tego, co wchodzi w skład pozostawionego majątku. - 500 zł wynosi podział spadku, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału majątku. - 1000 zł kosztuje wniosek o podział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności (gdy spadkobiercy porozumieją się w tej kwestii i przedstawią zgodny projekt działu, wpis jest niższy i wynosi 600 zł). - 100 zł zapłacisz, gdy zechcesz złożyć apelację od wyroku. Ile wynosi opłata kancelaryjna Musisz ją wnieść, gdy prosisz o wydanie m.in. poświadczonego odpisu, zaświadczenia, wniosku o odpis księgi wieczystej czy odpis orzeczenia ze stwierdzeniem wykonalności. Za każdą stronę wydanego dokumentu zapłacisz 6 zł. Wyższą opłatę - 12 zł za każdą rozpoczętą stronę - musisz uiścić, gdy dokument jest w języku obcym albo zawiera tabele. Za kserokopie akt sprawy, sporządzone przez pracownika sądu, ale bez poświadczenia za zgodność z oryginałem, zapłacisz 1 zł za każdą rozpoczętą stronę wydanego dokumentu. Sprawy rodzinne Wpis za pozew o rozwód nie jest już uzależniony od wysokości twoich zarobków. Teraz zapłacisz opłatę stałą 600 zł. - 600 zł wynosi także opłata za pozew w sprawie o separację. - 200 zł zapłacisz, występując o: ustalenie istnienia lub nieistnienia małżeństwa, unieważnienie małżeństwa, rozwiązanie przysposobienia, unieważnienie uznania dziecka, zaprzeczenie ojcostwa, ustanowienie przez sąd rozdzielności majątkowej. - 100 zł kosztuje wniosek o: zezwolenie na zawarcie związku małżeńskiego, separację na zgodne żądanie małżonków, zniesienie separacji. - 1000 zł zapłacisz, jeżeli po ustaniu wspólności majątkowej będziesz chciała podzielić wasz wspólny majątek. Opłata będzie dużo niższa (300 zł), gdy porozumiecie się ze sobą w tej kwestii (wniosek musi zawierać zgodny projekt podziału majątku). Spory z pracodawcą Poprzednio występując z roszczeniem przeciwko pracodawcy lub odwołując się od decyzji ZUS-u, nie ponosiłaś opłat. Teraz jesteś w gorszej sytuacji. - 0 zł zapłacisz za pozew do sądu pracy I instancji, domagając się np. przywrócenia do pracy czy sprostowania świadectwa pracy. Jeżeli np. występujesz z pozwem o zapłatę zaległego wynagrodzenia, odprawę czy odszkodowanie, nie poniesiesz kosztów tylko wówczas, gdy wartość przedmiotu sporu (czyli wysokość twojego żądania wobec pracodawcy) nie przewyższa kwoty 50 tys. zł. - 5 proc. (opłatę stosunkową) musisz uiścić, gdy wartość przedmiotu sporu przekracza 50 tys. zł. - 30 zł (opłatę podstawową) będzie cię kosztowała apelacja od wyroku sądu I instancji i to nawet wówczas, gdy wartość przedmiotu sporu jest niższa niż 50 tys. zł. Jeśli jesteś w trudnej sytuacji materialnej Złóż wniosek (jest bezpłatny) o zwolnienie cię w całości lub w części z kosztów. Musisz do niego dołączyć oświadczenie (formularz otrzymasz w sekretariacie sądu) zawierające szczegółowe dane o twojej sytuacji rodzinnej, majątku, dochodach. Wniosek powinnaś poprzeć dowodami, że faktycznie nie stać cię na poniesienie takich wydatków (np. zaświadczeniem o pobieraniu zasiłku dla bezrobotnych). Niewykluczone, że sąd zażąda również od ciebie złożenia przyrzeczenia, że twoje oświadczenie jest zgodne z prawdą. Gdyby okazało się, że skłamałaś, sąd cofnie zwolnienie, a ponadto obciąży cię opłatami i wydatkami. Jeżeli otrzymasz zwolnienie od kosztów, możesz domagać się ustanowienia dla ciebie adwokata lub radcy prawnego z urzędu. Alicja Haas
Dowiedz się, jak czytać księgę wieczystą by uniknąć wpadki!
Księga wieczysta (KW) to, mówiąc obrazowo, rodzaj dowodu osobistego dla danej nieruchomości. Zakłada się je dla nieruchomości gruntowych (działek), budynkowych i lokalowych. Możesz z niej dowiedzieć się wszystkiego na temat danej nieruchomości: kto był jej właścicielem, jaką ma wielkość, a przede wszystkim, jakie długi na niej ciążą. Księgi są prowadzone przez sądy rejonowe (wydziały ksiąg wieczystych) właściwe dla miejsca położenia nieruchomości. Do niedawna księga wieczysta była w postaci teczki zawierającej akty notarialne i inne dokumenty (mapy, wypisy z rejestru), oznaczonej kodem np. KW nr 674536. W ciągu ostatnich lat księgi w zdecydowanej większości zostały skomputeryzowane (tzw. Nowa Księga Wieczysta) w ogólnopolskim systemie – w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Obecnie zawiera ona ponad 20 mln ksiąg wieczystych. Umożliwia to przejrzenie księgi bez wychodzenia z domu, o ile znasz jej numer. Księga prawdę ci powie Każda księga wieczysta rządzi się określonymi prawami. Są to: Jawność. Każdy ma prawo bezpłatnie do niej zajrzeć. Domniemanie zgodności ze stanem prawnym. Zakłada się, że wpis jest zgodny z rzeczywistością. To oznacza, że jeśli w księdze figuruje np. wpis o hipotece, to nieruchomość jest obciążona długiem i nie ma znaczenia, że właściciel posiada zaświadczenie o spłacie kredytu. Rękojmia wiedzy publicznej. Jeżeli informacje zawarte w księdze są niezgodne ze stanem faktycznym, treść księgi rozstrzyga się na korzyść tego, kto w dobrej wierze nabył nieruchomość. A zatem kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajesz się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była. Warto wiedzieć! Wpis w księdze liczy się od daty złożenia wniosku. Jak czytać księgę wieczystą? Nie jest to trudne. Każda księga ma cztery działy. 1. Pierwszy to "Oznaczenie nieruchomości" . Dzieli się na dwie części: I–O i I–Sp.l W pierwszej (I–O) opisane są dane geodezyjne i adresowe nieruchomości, m.in.: położenie (gmina, miejscowość), numer działki, jej obręb, zabudowa, liczba kondygnacji, powierzchnia użytkową (w przypadku budynku), rodzaj i liczbę pomieszczeń (dla lokalu). Dział I-Sp zawiera prawa związane z nieruchomością: w przypadku lokalu jest to wielkość udziału w gruncie i w częściach wspólnych budynku, w przypadku gruntu – informacja o tym, czy jest on oddany (w użytkowanie wieczyste (na jaki termin), albo jakie uprawnienia są związane z jego własnością, (np. służebności przechodu. 2. Drugi –"Własność" – zawiera informacje o aktualnym właścicielu nieruchomości: gdy jest to osoba fizyczna podane są: imię, nazwisko, imiona rodziców PESEL, w przypadku firmy – nazwa, numer REGON, adres siedziby. Znajdziesz tu też informacje, od kiedy nieruchomość jest własnością danej osoby (firmy), na jakiej podstawie (umowa sprzedaży, darowizny, spadek). 3. Trzeci –"Prawa, roszczenia, ograniczenia"– zawiera wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności gruntowe obciążające nieruchomość, a więc prawa właścicieli okolicznych nieruchomości do korzystania z tej nieruchomości – np. prawo przechodzenia przez działkę; służebności przesyłu; 4. Czwarty – "Hipoteka". Tu figurują wpisy hipotek obciążających nieruchomość,a w szczególności wysokość hipoteki, informacje co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ustanowiona. Ten dział jest szczególnie ważny. Kupując nieruchomość, koniecznie trzeba go sprawdzić, aby nie okazało się, że będziesz ponosić odpowiedzialność za nie swoje długi. Czym jest wzmianka? W każdym z czterech działów księgi możesz znaleźć rubrykę o nazwie "Wzmianka". Jeśli znajduje się w niej symbol, numer i data jej zamieszczenia, to oznacza, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę jakiegoś wpisu w księdze. Ta informacja może być bardzo istotna. Na przykład, wzmianka w dziale II może oznaczać, że zmienił się właściciel, a w dziale IV – że wpłynął wniosek o zabezpieczenie wierzytelności (np. złożył go bank). Uwaga! Wzmianka wyłącza rękojmię wiedzy publicznej. To oznacza, że w razie kłopotów nie możesz zasłaniać się tym, że jej nie zauważyłaś. Przeczytaj również: Jak bezpiecznie kupić dom Jak uzyskać odszkodowanie za słup na działce
Dowiedz się, co musisz przygotować i na jakie wydatki powinnaś być przygotowana.
Choć zasadniczo nie ma obowiązku zakładania księgi dla każdej nieruchomości czy lokalu, to warto to zrobić, bo księga ułatwia przeprowadzenie wszelkich formalności związanych z obrotem nieruchomości. Dla danej nieruchomości taką księgę wieczystą zakłada się tylko raz. Kiedy musisz założyć księgę wieczystą? Należy to zrobić: Przy kupnie mieszkania na kredyt. Bank wymaga, by pożyczka była zabezpieczona tzw. hipoteką, czyli odpowiednim wpisem do księgi wieczystej. Przy nabyciu nowego mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. W tym drugim przypadku formalności związane z założeniem księgi załatwia za ciebie notariusz, przed którym następuje przeniesienie własności nieruchomości. W akcie notarialnym zamieszcza wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej twoich praw. Akt przesyła następnie do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym. On też pobiera opłatę związaną z założeniem księgi. Jak sporządzić wniosek? Jeśli sama zakładasz księgę, musisz wypełnić stosowny wniosek (druk KW-ZAL jest dostępny w sądzie lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – www.ms.gov.pl) i złożyć go w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek o wpis powinien zawierać: adres, opis nieruchomości, miejsca jej położenia oraz jej przeznaczenie (mieszkalna, użytkowa itp), listę wszystkich ewentualnych współwłaścicieli, powołanie tytułu własności (chodzi o to, na jakiej podstawie jesteś właścicielką), oświadczenie, że nie wiesz o istnieniu ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności). Do wniosku powinnaś dołączyć: dokumenty potwierdzające twoje prawo do konkretnej nieruchomości (np. umowa kupna–sprzedaży, darowizny, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu.), dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości: wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych sporządzony przez geodetę, zaświadczenie ze spółdzielni określające położenie lokalu oraz jego powierzchnię – w przypadku lokalu spółdzielczego. Jeśli sąd natomiast korzysta z systemu księgi elektronicznej – trzeba wypełnić formularz elektroniczny dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (http://www.ms.gov.pl/kw/kw_zal.pdf). Uwaga! Wszystkie dokumenty, będące podstawą wpisu, muszą być złożone w oryginałach bądź odpisach wydanych i poświadczonych przez instytucje, które je sporządziły. Sąd na tzw. posiedzeniu niejawnym, czyli bez obecności zainteresowanych osób, sprawdza dane z ewidencji gruntów i bada, czy dokumenty są autentyczne. Następnie powiadomi cię o założeniu księgi i poda jej numer (przekaże go jednocześnie do gminnego rejestru gruntów). Warto go zapamiętać – będzie potrzebny przy dokonaniu wpisu w księdze. Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej? To zależy od tego, czego dotyczy wniosek. Zapłacisz: 200 zł – za wpis prawa własności, użytkowania wieczystego; 200 zł – za wpis hipoteki; 150 zł – za wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku , albo zniesienia współwłasności także po podziale majątku dorobkowego małżonków; 150 zł za wniosek o wpis: – własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami; – własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha; 100 zł – za wykreślenie wpisu hipoteki z księgi. 60 zł za wniosek o: – założenie księgi wieczystej, – połączenie nieruchomości w jednej księdze, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby prowadzonych nieruchomości- odłączenie nieruchomości lub jej części, – sprostowanie działu I-O (działu I). Z księgi wieczystej możesz zrobić odpis (będzie go np. wymagał bank, w którym chcesz wziąć kredyt). Musisz jednak za to zapłacić: 30 zł za odpis zwykły, 60 zł za odpis zupełny, 1 zł za każdą kserokopię dokumentu z księgi, 10 zł za zamknięcie księgi. Szczegółową informację temat wysokości opłat znajdziesz w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (dostępna na stronie bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/nowa-ksiega-wieczysta). Warto wiedzieć: Od ubiegłego roku możliwe jest także uzyskanie odpisu z księgi wieczystej, wyciągu lub zaświadczenia o zamknięciu księgi przez internet. Obowiązujące przepisy pozwalają na złożenie wniosku on line o wydanie odpowiedniego dokumentu w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Umożliwi ona samodzielne wydrukowanie dokumentu za pośrednictwem internetu. Takie wydruki mają moc dokumentów wydawanych przez sąd! Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych pobiera opłaty przy składaniu wniosków za pośrednictwem internetu: 20 zł – od wniosku za wydanie zwykłego odpisu, 50 zł – od wniosku za wydanie zwykłego odpisu, 5–20 zł – od wniosku o wyciąg z księgi. Opłata zależy od tego, z ilu działów księgi potrzebny jest ci wyciąg. Przeczytaj również: Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania Jak przekształcić działkę z rolnej na budowlaną
Zanim kupisz mieszkanie, lepiej sprawdź jego stan prawny.
Myślisz o kupnie mieszkania lub działki? Przed decyzją przejrzyj jej księgę wieczystą. Pomoże ci to zabezpieczyć się przed ewentualnym oszustwem. Co to jest księga wieczysta? Księga wieczysta to dokument rejestrujący historię danej nieruchomości. Przedstawia jej obecny stan prawny. Pozwala na ustalenie, jak dużą ma powierzchnię, kto był jej właścicielem oraz komu i jakie prawa do niej przysługują. Księga jest bardzo ważnym dokumentem, dzięki któremu dowiesz się, czy w przypadku zakupu danej nieruchomości nie będziesz miała jakichś nieprzyjemności np. z jej byłymi właścicielami. Zasady, które obowiązują księgi wieczyste: Jawność. Każdy, kto ma w tym interes, ma prawo bezpłatnie zapoznać się z treścią księgi. Domniemanie zgodności ze stanem prawnym. Jest to założenie, że wpisy w księdze są zgodne z rzeczywistością. Rękojmia wiedzy publicznej. Jeżeli okaże się, że informacje zawarte w księdze są niezgodne ze stanem faktycznym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze nabył nieruchomość. Jak należy czytać księgę wieczystą? Księga składa się z czterech działów: Pierwszy – to oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością. Mieszczą się tam takie dane, jak: adres nieruchomości, numer działki, opis budynku, opis przysługujących jej praw. Drugi – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, które potwierdzają, kto oraz od kiedy i na jakiej podstawie (umowa sprzedaży, darowizny, spadek) jest właścicielem danej nieruchomości. Trzeci – przeznaczony na wpisy dotyczące tzw. ograniczonych praw rzeczowych, (np. umożliwienie sąsiadom przejścia przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży). Czwarty – zawiera wpisy dotyczące hipotek obciążających nieruchomość (np. kredytów, jakie zaciągnął jej właściciel). Jak założyć księgę? Przede wszystkim musisz wiedzieć, że nie zawsze jest to wymagane. Księgę zakłada się tylko w określonych sytuacjach, takich jak: Kupno mieszkania na kredyt. Bank wymaga, by pożyczka była zabezpieczona tzw. hipoteką, czyli odpowiednim wpisem do księgi wieczystej. Nabycie nowego mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. W tym przypadku to notariusz występuje do sądu o założenie księgi wieczystej. Jeśli nieruchomość nie ma księgi, sama musisz ją założyć. Wniosek o założenie księgi wieczystej musi zawierać: oznaczenie nieruchomości (adres, opis, miejsce położenia), listę współwłaścicieli, powołanie tytułu własności (np. umowa kupna sprzedaży), wyszczególnienie obciążających nieruchomość praw rzeczowych. Gdzie należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej? Wniosek musi znaleźć się w sądzie rejonowym, w którego okręgu jest nieruchomość. Stamtąd przysyłany jest list polecony na wskazany przez wnioskującego adres, zawierający informację o ustanowieniu księgi. Od 1 lipca 2014 nie musimy już jednak chodzić do sądu osobiście, by dostać odpis z księgi wieczystej. Wnioski o wydanie odpisu, wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o jej zamknięciu można składać drogą elektroniczną. Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej? 200 zł – za wpis prawa własności i użytkowania wieczystego; 200 zł – za wpis hipoteki; 150 zł – za wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku, albo zniesienia współwłasności także po podziale majątku dorobkowego małżonków; 100 zł – za wykreślenie wpisu hipoteki z księgi. 60 zł – za wniosek o: założenie księgi wieczystej, połączenie nieruchomości w jednej księdze, która już jest prowadzona, odłączenie nieruchomości lub jej części. Zobacz też: Jak długo przechowywać dokumenty? Jak przekształcić działkę z rolnej na budowlaną? Ceny mieszkań pójdą w górę! Na podstawie artykułu Alicji Hass z Pani Domu
Zakup mieszkania z rynku wtórnego - formalności
Chcemy kupić z mężem mieszkanie z rynku wtórnego z polecenia znajomych. Jesteśmy już prawie zdecydowani, ale mamy wątpliwości co do formalności, na które powinniśmy zwrócić uwagę. Co powinniśmy sprawdzić w księdze wieczystej i czy potrzebna będzie ocena rzeczoznawcy przed kupnem mieszkania?
Chcemy kupić z mężem mieszkanie z rynku wtórnego z polecenia znajomych. Jesteśmy już prawie zdecydowani, ale mamy wątpliwości co do formalności, na które powinniśmy zwrócić uwagę. Co powinniśmy sprawdzić w księdze wieczystej i czy potrzebna będzie ocena rzeczoznawcy przed kupnem mieszkania? Zdecydowanie warto zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. Gdy na przykład w jej czwartym dziale – hipotece – znajduje się zadłużenie, sprzedający będzie musiał je spłacić z pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży. Wskazane jest także sprawdzenie, czy sprzedający widnieje jako właściciel w dziale drugim i czy nie ma innych współwłaścicieli (wówczas ich zgoda jest konieczna, aby przenieść własność nieruchomości). Jeśli mieszkanie sprzedaje pełnomocnik trzeba się zaś upewnić, że ma odpowiednio przygotowane pełnomocnictwo (koniecznie notarialne). Niemniej ważne jest też sprawdzenie działu trzeciego, gdzie mogą być wpisane inne prawa obciążające nieruchomość. Może to być na przykład dożywocie, czyli czyjeś prawo do mieszkania w mieszkaniu lub domu. Czasem zdarza się też, że kupujący nabywają mieszkanie z zameldowanym lokatorem, który nie chce się z niego później wymeldować. Aby uniknąć takiej sytuacji, należy poprosić o zaświadczenie o stanie zameldowania z urzędu gminy. Dotychczasowi mieszkańcy także powinni się wymeldować przed podpisaniem umowy z nowymi właścicielami. Zadaniem rzeczoznawcy jest oszacowanie wartości mieszkania – czasem odbiega ona jednak od oczekiwań sprzedającego. Powinno to być ostrzeżenie dla kupującego, czy aby na pewno nie przepłaca za nieruchomość. Nie jest jednak wykluczone, że pierwotnie bank niedoszacuje wartości mieszkania lub domu. Można wtedy prosić o drugą wycenę. Nabywca powinien otrzymać listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank w jego placówce. Bartosz Turek, Home Broker i Związek Firm Doradztwa Finansowego
Księga wieczysta - co zawiera, jak ją założyć...
Nie decyduj się od razu na kupno domu lub gruntu. Nim sfinalizujesz transakcję, idź do sądu i przejrzyj księgę wieczystą założoną dla tej nieruchomości.
Księga wieczysta to rodzaj rejestru, w którym znajdują się wszystkie informacje o stanie prawnym danej nieruchomości. Nie tylko dotyczące jej wielkości, ale także poprzednich właścicieli oraz ewentualnych praw innych osób i długów, jakie na tej nieruchomości ciążą. Księgi zakłada się dla nieruchomości gruntowych (działek), budynkowych i lokalowych (mieszkania). Prowadzą je sądy rejonowe (wydziały wieczystoksięgowe) właściwe dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość. Coraz częściej są to księgi w formie elektronicznej. Księga wieczysta: Jest jawna. Każdy ma prawo do niej zajrzeć. Dlatego też nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze. Wgląd w nią jest darmowy. Opiera się na zasadzie domniemania zgodności ze stanem prawnym. Polega ono na tym, że przyjmuje się, iż wpisy w księdze są zgodne z rzeczywistością. Jest objęta tzw. rękojmią wiary publicznej. Co to znaczy? Jeżeli okaże się, że informacje zawarte w księdze są niezgodne ze stanem faktycznym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze nabył nieruchomość. W praktyce wygląda to tak – kupujesz działkę od Jana Kowalskiego wpisanego do księgi wieczystej, a po jakimś czasie okazuje się, że jej faktycznym właścicielem jest Jan Nowak. Choć kupiłaś działkę od osoby, która nie była jej właścicielem, nie stracisz jej – transakcja pozostaje ważna i skuteczna. Zwykła czy elektroniczna Księga wieczysta to zwykle teczka, w której znajdują się akty notarialne i inne dokumenty (mapy, wypisy z rejestru). Jest oznaczona kodem np. KW 34620. Obecnie te informacje można również przeglądać w Internecie (tzw. Elektroniczna Księga Wieczysta) w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych mieszczącej się w Centralnym Ośrodku Przetwarzania Danych Ministerstwa Sprawiedliwości. Znajdziesz je na stronie www.ms.gov.pl. Musisz tylko znać numer księgi. Jak należy czytać księgę wieczystą Nie jest to trudne. Trzeba tylko wiedzie, gdzie szukać konkretnych informacji. Księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy ma dwie części. W dziale I–O znajdują się dane z ewidencji gruntów umożliwiające oznaczenie nieruchomości (adres nieruchomości, numer działki, opis budynku ). Natomiast w dziale I–Sp są wpisy praw związanych z jej własnością (np. służebność gruntowa). Drugi zawiera informacje dotyczące właściciela (ewentualnie kilku właścicieli) albo użytkownika wieczystego nieruchomości (imię, nazwisko, imiona rodziców), od kiedy stanowi ona własność, na jakiej podstawie (umowa sprzedaży, darowizny, spadek). Trzeci – znajdują się w nim wpisy dotyczące tzw. ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek (np. umożliwienie sąsiadom przejazdu lub przejścia przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży). Czwarty zawiera wpisy dotyczące hipotek obciążających nieruchomość (np. kredytów, jakie zaciągnął jej właściciel). Decydując się na kupno nieruchomości, warto sprawdzić wpisy w tym dziale, aby nie odpowiadać później za cudze zobowiązania. Przy każdej księdze prowadzone są akta, w których znajdują się dokumenty, które były podstawą dokonania wpisu do księgi. Może je przejrzeć wyłącznie ten, kto ma w tym interes prawny, a także notariusz. Warto wiedzieć. W księdze są też tzw. wzmianki, które świadczą o tym, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie jakiegoś wpisu w księdze. Od treści wniosku zależy, w którym z działów księgi znajdzie się dana wzmianka. Nie lekceważ ich. Uwaga! Wzmianka wyłącza rękojmię wiedzy publicznej. To oznacza, że w razie kłopotów nie można zasłaniać się niewiedzą na ten temat. Kto i kiedy powinien założyć księgę Nie w każdej sytuacji trzeba zakładać księgę wieczystą. Powinnaś to zrobić, wówczas, gdy kupujesz: Mieszkanie na kredyt. Bank wymaga, aby pożyczka była zabezpieczona tzw. hipoteką, czyli odpowiednim wpisem do księgi wieczystej Nowe mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. W tym drugim wypadku wniosek o założenie księgi składa notariusz. Bywa, że kupowana nieruchomość nie ma księgi wieczystej. Wtedy musisz ją założyć. Wniosek wraz z dokumentem potwierdzającym, że jesteś właścicielką (np. umowa kupna – sprzedaży, darowizny), składasz w sądzie rejonowym. Jeżeli kupiłaś grunt, musisz do tego dołączyć: wypis z rejestru gruntów określający powierzchnię i przeznaczenie terenu (dostaniesz go w gminie), wyrys z mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych (sporządza go geodeta). Jeśli zakładasz księgę dla mieszkania spółdzielczego, konieczne jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Uwaga! Wszystkie dokumenty muszą być w oryginale. Sąd na posiedzeniu niejawnym (to znaczy bez obecności zainteresowanych stron) sprawdza dane z ewidencji gruntów oraz autentyczność dokumentów. Następnie powiadamia zainteresowane strony, tzn. właściciela i urząd prowadzący rejestr gruntów, o założeniu księgi (podając jej numer).
Mam dosyć nietypową sytuację. Chciałbym kupić dom szeregowy, ale do całego zespołu trzech domów jest tylko jedna księga wieczysta. Czy możliwe jest staranie się o kredyt w takim przypadku?
Mam dosyć nietypową sytuację. Chciałbym kupić dom szeregowy, ale do całego zespołu trzech domów jest tylko jedna księga wieczysta. Czy możliwe jest staranie się o kredyt w takim przypadku? Nie jest to wcale nietypowa sytuacja, a wręcz standardowa praktyka stosowana w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym. Praktycznie każda inwestycja deweloperska realizowana jest na jednej tzw. dużej księdze wieczystej, z której po zakończeniu budowy, w chwili przenoszenia prawa własności wydzielane są księgi wieczyste dla poszczególnych nieruchomości. Jeżeli przytoczona w pytaniu sytuacja dotyczy zakupu na rynku pierwotnym, należy dokładnie sprawdzić, czy nie ma przeciwwskazań do wydzielenia KW dla nabywanej nieruchomości. W przypadku domów w zabudowie szeregowej oferowanych na rynku pierwotnym warto zwrócić szczególną uwagę na kwestię działki, której własność będzie również przenoszona w chwili aktu notarialnego. Inwestycja polegająca na budowie zespołu domów w zabudowie szeregowej realizowana jest zwykle na jednej lub kilku działkach, które docelowo będą podzielone na mniejsze przypisane odpowiednio do poszczególnych domów. Bank udzielający kredytu na zakup domu w zabudowie szeregowej chce zwykle otrzymać szczegółowe informacje na temat działki, która ostatecznie powstanie po podziale i stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Dlatego może wymagać od przyszłego kredytobiorcy co najmniej wstępnego projektu podziału działki, najlepiej zaakceptowanego już przez odpowiedni urząd. Problem może pojawić się w sytuacji, w której deweloper nie przygotował jeszcze projektu podziału gruntu, rozpoczął sprzedaż, a klienci, którzy podpisali umowy przedwstępne poczynili starania o kredyt na zakup nieruchomości. W takim przypadku może pojawić się kłopot z dokumentacją kredytową dotyczącą nabywanej nieruchomości . Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup domu w zabudowie szeregowej na ryku pierwotnym, którego budowa jeszcze się nie zakończyła, warto sprawdzić czy deweloper dokonał już podziału gruntu lub czy dysponuje wstępnym projektem jego podziału. Warto też dowiedzieć się jakich dokumentów dotyczących nieruchomości będzie wymagał bank, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt. Łukasz Kosiński Credit House Polska Doradcy Kredytowi Związek Firm Doradztwa Finansowego
Każdy kto choć raz w życiu zdecydował się na kupno mieszkania, wie, że od wyboru oferty do szczęśliwego momentu odbioru kluczy do własnych czterech kątów prowadzi długa droga. Jest jednak klika kroków, które decydują czy pokonamy ją bez zbędnych utrudnień.
Każdy kto choć raz w życiu zdecydował się na kupno mieszkania, wie, że od wyboru oferty do szczęśliwego momentu odbioru kluczy do własnych czterech kątów prowadzi długa droga. Jest jednak klika kroków, które decydują czy pokonamy ją bez zbędnych utrudnień. Krok 1. Wybór mieszkania Przy wyborze mieszkania najważniejszym czynnikiem dla wielu osób jest oczywiście jego cena i powierzchnia, które muszą odpowiadać potrzebom i możliwościom finansowym danego klienta. Przy przeglądaniu ofert warto też zwrócić uwagę na technologię budowy i standard wykończenia nieruchomości. Poza tym już na początku powinniśmy sprawdzić jaki będzie czynsz w naszym przyszłym mieszkaniu, ile potrwa okres gwarancji, kiedy budowa zostanie zakończona i jaki jest planowany termin oddania inwestycji do użytkowania. Krok 2. Sprawdzenie wiarygodności dewelopera Gdy oferta okaże się dopasowana do naszych wymagań i możliwości, przed podjęciem ostatecznej decyzji o kupnie powinniśmy sprawdzić stan prawny gruntu i mieszkania oraz wiarygodność dewelopera. Na początek upewnijmy się czy developer działa pod podanym adresem. Możemy to zrobić sprawdzając wpis w ewidencji działalności gospodarczej lub w Krajowym Rejestrze Sądowym. Jeżeli adres okaże się właściwy, należy zorientować się czy firma nie jest w stanie upadłości. Takie informacje dostępne są w sądzie gospodarczym. Wiarygodność dewelopera potwierdzić może również przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Z ksiąg wieczystych dowiemy się z kolei jakie prawo do korzystania z nieruchomości ma inwestor, czyli czy nieruchomość jest jego własnością. Krok 3. Podpisanie umowy Gdy deweloper zdobędzie nasze zaufanie, nadchodzi czas podpisania umowy przedwstępnej w formie cywilno-prawnej lub potwierdzonej przez notariusza. Dokument powinien zawierać dokładne dane obu stron umowy - dewelopera i nabywcy. Musi określać też przedmiot umowy wraz z jego ceną. Wskazane pisemnie powinny być również terminy płatności. W przypadku nieukończonej inwestycji optymalnym rozwiązaniem jest uzależnienie kolejnych rat od postępu prac budowlanych. W umowie powinny znaleźć się również zapisy mówiące o terminie oddania nieruchomości do użytkowania i terminie przeniesienia własności, jak i karach za ewentualne niedotrzymanie terminów. W dokumencie powinien być określony również standard wykończenia budynku i mieszkania oraz zakres odpowiedzialności w razie usuwania usterek. Każda umowa powinna obejmować sprawiedliwe i jednakowe dla obu stron, warunki odstąpienia od porozumienia, terminy wypowiedzenia i wzajemne rozliczenie stron z tego tytułu. Krok 4. Kredyt na zakup nieruchomości Większość deweloperów współpracuje z firmami doradztwa kredytowego bądź bankami, dlatego też przy kupnie nowego mieszkania klienci mogą liczyć na profesjonalne wsparcie podczas starania się o przyznanie kredytu. Doświadczeni pracownicy tych instytucji są pomocni zarówno przy wyborze najlepszej oferty kredytowej, jak i dopasowania wniosku do wszystkich wymogów formalnych. A lista tych wymogów jest dość długa. Aby złożyć prawidłowy wniosek o kredyt potrzebne będą dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości, m. in.: umowa przedwstępna z deweloperem, odpis z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów dla działki, na której realizowana jest inwestycja. Do wniosku dołączamy również dokumenty dotyczące samego dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej (odpis KRS) i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeżeli budowa została zakończona, do wniosku powinno zostać załączone pozwolenie na użytkowanie. Trzeba pamiętać, aby dołączane do wniosku decyzje były prawomocne. W przypadku, gdy osoby reprezentujące dewelopera nie figurują w Krajowym Rejestrze Sądowym, wśród dokumentów powinny znaleźć się również kopie ich pełnomocnictw. Krok 5. Odbiór mieszkania Po złożeniu wniosku pozostaje nam czekać na decyzję banku. Gdy ten przyzna nam kredyt i zapłacimy brakującą kwotę za mieszkanie, będziemy mogli odebrać klucze do naszego wymarzonego „M”. Podpisując protokół zdawczo - odbiorczy powinniśmy zachować czujność i zwrócić uwagę, czy nie mamy zastrzeżeń do wykończenia mieszkania. Później pozostaje nam już tylko podpisanie aktu notarialnego, żeby stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Marta Jamroz, Specjalista ds. Sprzedaży na Osiedlu Santorini w Warszawie
Zakup domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu człowieka. Wiąże się nie tylko z wydaniem sporej sumy pieniędzy, ale bardzo często ma również wymiar emocjonalny. Dom będzie nam służył przez długie lata. To w nim będą dorastać nasze dzieci, to tu będziemy dzielić z najbliższymi nasze troski i radości. Dlatego decyzja o zakupie domu musi gruntownie przemyślana. Ważne też, by odpowiednio wcześnie zadbać o dokumenty i poznać procedury, z jakimi przyjdzie nam się zmierzyć.
Zakup domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu człowieka. Wiąże się nie tylko z wydaniem sporej sumy pieniędzy, ale bardzo często ma również wymiar emocjonalny. Dom będzie nam służył przez długie lata. To w nim będą dorastać nasze dzieci, to tu będziemy dzielić z najbliższymi nasze troski i radości. Dlatego decyzja o zakupie domu musi gruntownie przemyślana. Ważne też, by odpowiednio wcześnie zadbać o dokumenty i poznać procedury, z jakimi przyjdzie nam się zmierzyć. Jak nie urok to… piaskarnia Po długich poszukiwaniach znaleźliśmy w końcu piękny dom w atrakcyjnej okolicy, którego cena mieści się w granicach naszej zdolności kredytowej. Co robić? Czy w pierwszej kolejności kierować swoje kroki do banku, czy najpierw sprawdzić inwestycję, która przykuła naszą uwagę. Zdecydowanie zalecałabym tę drugą opcję – mówi Anna Zasada, doradca kredytowy. – Zanim zaczniemy załatwiać jakiekolwiek formalności i ubiegać się o kredyt w banku, warto dokładnie obejrzeć dom, który chcemy kupić. Jeżeli w pobliżu znajdują się pola, lasy i łąki, należy również zbadać stan zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że w przyszłości, zamiast urokliwej okolicy, będziemy mieli w sąsiedztwie uciążliwy węzeł komunikacyjny lub piaskarnię. A to znacznie obniża wartość nieruchomości. Stan zagospodarowania terenu można sprawdzić samemu w Urzędzie Gminy lub poprosić sprzedającego, by przedstawił nam stosowne dokumenty podczas wizyty na miejscu inwestycji. Nawet jeśli stwierdzimy, że wszystko wygląda jak należy, a dom przypomina dokładnie ten z naszych marzeń, nie jest to koniec rozterek. Złota rączka prawdę ci powie Bardzo istotny jest stan techniczny budynku. Jeśli nie znamy się na technologii budowania, warto na pierwszy rekonesans wybrać się z zaufanym ekspertem, na którego opinii możemy polegać. Kupując dom na rynku wtórnym musimy liczyć się z tym, że budynek nosi ślady użytkowania lub wymaga remontu. Domy na rynku pierwotnym, zwłaszcza te w stanie surowym, trzeba będzie wykończyć, a to również wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi. – Oglądając nieruchomość, trzeba wziąć pod uwagę mnóstwo czynników i odpowiednio je przekalkulować – mówi Sylwester Jankowski z firmy Tektum, sprzedającej domy w technologii modułowej. - Przede wszystkim należy zbadać, czy dom ma odpowiednią wentylację: jak wyglądają okna, czy tynki są zdrowe, czy na ścianach nie ma grzyba. Druga sprawa: w jaki sposób dom ma być ogrzewany. Od tego będą zależeć późniejsze koszty eksploatacji budynku. Kolejna rzecz, to czy dom ma wszystkie niezbędne przyłącza oraz w jakim stanie znajdują się instalacje. Istotne jest też to, w jakiej technologii postawiony jest dom, bo o jego wytrzymałości decydują w głównej mierze materiały najwyższej jakości. Przykładowo w domu zbudowanym w systemie szkieletowym, zalecanym surowcem jest np. drewno szwedzkie. Prawdziwy fachowiec szybko dostrzeże wszelkie nieprawidłowości, a w takich wypadkach warto negocjować ze sprzedającym cenę zakupu lub poszukać na rynku innej oferty. Odpisy, wypisy i wyrysy Jeżeli stan techniczny budynku nie budzi naszych zastrzeżeń, pozostaje jeszcze sprawdzić stan prawny nieruchomości. Robimy to głównie po to, by w decydującym momencie nie okazało się, że osoba, z którą zamierzamy podpisać umowę, nie jest właścicielem domu. – Informacje o prawnym właścicielu (ewentualnie użytkowniku wieczystym) nieruchomości znajdziemy w dziale drugim księgi wieczystej - wyjaśnia prawnik Wojciech Czyniewski. - O odpis z księgi wieczystej możemy poprosić sprzedającego lub udać się do sądu wieczysto-księgowego, a w postaci elektronicznej zapoznać się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W dziale trzecim księgi wieczystej znajdziemy informacje na temat roszczeń osób trzecich jak i służebności obciążających nieruchomość, a w dziale czwartym o hipotekach obciążających nieruchomość. Tuż przed podpisaniem ostatecznej umowy warto jeszcze raz osobiście obejrzeć księgę. Koniecznie należy też zapoznać się z wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów, który to określa powierzchnię i granice nieruchomości oraz wskazuje, czy na działce usytuowane są budynki. Należy sprawdzić, czy dane z ewidencji gruntów odpowiadają danym ujawnionym w dziale pierwszym księgi wieczystej; czy zgadza się numer nabywanej działki i jej powierzchnia. Podpisując umowę u notariusza, należy zadbać o to, by w części opisującej nieruchomość zawierała ona szczegółowy stan faktyczny. Moment kulminacyjny Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek, który zazwyczaj wynosi nie więcej niż 10-20% ceny inwestycji. Czas od podpisania umowy przedwstępnej do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży pozwala nabywcy na zgromadzenie środków, np. kiedy stara się on o finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym. Ostateczna umowa kupna-sprzedaży powinna mieć formę aktu notarialnego. Koszty sporządzenia takiego dokumentu ponosi zazwyczaj nabywca. Oprócz wynagrodzenia dla notariusza, kupujący musi również liczyć się z innymi wydatkami, jak np. podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej stanowiący o nowym właścicielu nieruchomości. Od sprzedającego dostaje natomiast plik niezbędnych dokumentów (pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, dziennik budowy) oraz oczywiście klucze do upragnionego domu. Fot. Tektum
Kupując mieszkanie warto sprawdzić czy nie jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia. Może się bowiem zdarzyć, że będziemy mieć niechcianego domownika, któremu na dodatek trzeba będzie zapewnić byt.
Sprawa jest o tyle skomplikowana, że informacja o takim lokatorze może nie być widoczna w księdze wieczystej. - W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na zbywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, a więc dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału czy też pielęgnowanie w chorobie – wyjaśnia adwokat Bartłomiej Wróblewski. Nowy właściciel może taką nieruchomością swobodnie rozporządzać, czyli może ją sprzedać bez zgody osoby zwanej dożywotnikiem. I tu pojawia się pewien problem. Informacja o prawie dożywocia nie musi być bowiem widoczna w księdze wieczystej. – Notariusz, u którego zawiera się umowę dożywocia ma co prawda obowiązek przesłać informację o jej zawarciu do sądu wieczysto-księgowego, ale regulująca te kwestie ustawa o notariacie obowiązuje dopiero od lutego 1991 roku – mówi B. Wróblewski. A to oznacza, że w przypadku umów zawartych wcześniej w księdze wieczystej może nie być stosownej adnotacji. Aby uniknąć zakupu mieszkania z niechcianym lokatorem, obok księgi wieczystej trzeba sprawdzić także podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela. Jeśli byłaby to umowa dożywocia, trzeba ustalić czy druga strona tej umowy nadal żyje. Obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przed sprzedażą ma notariusz. Dlatego, aby uniknąć kłopotów, warto także umowę przedwstępną podpisać w formie aktu notarialnego. - Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia istnieje możliwość zamiany tego prawa na rentę – radzi B. Wróblewski. – W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia, ale o tym orzeka sąd – dodaje. Adwokat informuje ponadto, że obciążenie nieruchomości prawem dożywocia jest wadą prawną. Jeżeli nie była ona ujawniona w księdze wieczystej, a sprzedający ją zataił, kupującemu przysługuje roszczenie naprawienia szkody. Jeżeli to nie nastąpi, kupujący może odstąpić od umowy bądź domagać się obniżenia ceny. Jeśli wpłacił zadatek, powinien otrzymać go z powrotem. Opinia prawna: 1. Podstawy prawne opinii. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny, Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 roku w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydawanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku prawo o notariacie, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. 2. Przedmiot opinii. Klient zwraca się o zaopiniowanie następujących zagadnień: Co to jest umowa dożywocia? Gdzie można sprawdzić czy nieruchomość jest odciążona? Jak się zabezpieczyć przed zakupem mieszkania z lokatorem? Czy notariusz sprawdzi czy mieszkanie jest obciążone prawem dożywocia? Co zrobić gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia? Porady prawne i finansowe - forum >> 3. Co to jest umowa dożywocia? Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908 – 916 kodeksu cywilnego. W umowie tej właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, które w braku odmiennych uzgodnień między stronami obejmuje: przyjęcie uprawnionego jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnianie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie, jak również sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Zaznaczyć należy, że przedmiotem własności przenoszonej przy umowie dożywocia jest nieruchomość. Samo pojęcie nieruchomości definiuje art. 46 §1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z powyższym przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i mimo że jest zbywalne, nie może być traktowane jako prawo własności, co potwierdza art. 172 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 244 §1 kodeksu cywilnego. Następstwem przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest obciążenie tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego zgodnie z art. 910 §1 kodeksu cywilnego stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i wynikające z tej umowy obciążenia wywierają skutki wobec wszystkich, a zatem nie tylko wobec stron umowy i osób bliskich zbywcy, na rzecz których prawo to zostało ustanowione. Zgodnie z art. 16 ust.2 pkt. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Prawo takie ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. W art. 7 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece enumeratywnie wymienione są prawa, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wśród katalogu praw zawartych w powyższym przepisie wymieniono między innymi prawo dożywocia. W związku z powyższym nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest w żaden sposób ograniczona i do zbycia takiej nieruchomości nie jest wymagana zgoda dożywotnika (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 roku, Sygnatura akt III CRN 194/73). Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości. 4. Gdzie można sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, jak zabezpieczyć się przed zakupem nieruchomości z dożywotnikiem? Dla nieruchomości, które mogą być obciążone prawem dożywocia Sądy Rejonowe, Wydziały Ksiąg Wieczystych prowadzą księgi wieczyste. To właśnie księga wieczysta odzwierciedla stan prawny nieruchomości. W związku z powyższym, wykazując należytą staranność w zabezpieczeniu swoich interesów, należałoby uzyskać odpis z księgi wieczystej. W tym celu należy wypełnić wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej i go opłacić, a następnie złożyć w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych Sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości. Obecnie opłata sądowa za wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł a za wydanie odpisu zupełnego – 60 zł. Istnieją dwa rodzaje odpisów z księgi: odpis zwykły i odpis zupełny. Odpis zwykły księgi wieczystej przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz ewentualnie zarejestrowane do księgi wzmianki o wnioskach. Natomiast odpis zupełny przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wpisy wykreślone, jak również zarejestrowane wzmianki o wnioskach. Należy podkreślić, iż wpis prawa dożywocia nie zawsze musi być ujawniony w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 92 §4 Ustawy prawo o notariacie jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu. W związku z powyższym wpis w księdze wieczystej obciążeń wynikających z prawa dożywocia lub służebności powinien być ujawniony. Jednakże należy wskazać, iż ustawa prawo o notariacie jest ustawą z dnia 14 lutego 1991 roku i przed wejściem tej ustawy w życie notariusze opierali się jedynie na Kodeksie cywilnym, z którego nie wynikał obowiązek złożenia wniosku do Sądu o wpis prawa dożywocia. Zatem sama księga wieczysta może nie odzwierciedlać w pełni stanu prawnego nieruchomości. Dlatego też niezbędne jest również sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości. Najczęściej podstawą nabycia jest akt notarialny. Z jego treści możemy wyczytać postanowienia umowy oraz zawarte w nim ewentualne obciążenia. Należy również wskazać, że odpis księgi wieczystej (zwykły lub zupełny), nie zawiera w sobie treści podstawy nabycia danej nieruchomości. Podstawa nabycia winna się znajdować w aktach księgi wieczystej, które się znajdują w Sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą. Sprawdzenie księgi wieczystej i podstawy nabycia nieruchomości zabezpiecza przed nabyciem nieruchomości obciążonej dożywociem. 5. Czy notariusz sprawdzi, czy nieruchomość jest obciążona jakimkolwiek z tych praw? Notariusz zgodnie z art. 80 §2 i 3 prawa o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne oraz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. W związku z powyższym przy podpisywaniu umowy (niezależnie od tego czy to będzie umowa przedwstępna sprzedaży czy ostateczna) notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz poinformować i pouczyć o skutkach prawnych, jakie mogą wywoływać dane wpisy. Co zrobić, gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia? Z art. 913 §1 kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę. Do dokonania takiej zamiany musi być spełniona przesłanka wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, które nie pozwalałyby na dalsze wykonywanie umowy. Nie jest jednak wskazane, jakie konkretnie są to przyczyny. Każda ze stron umowy, czy to dożywotnik czy właściciel nieruchomości, może wystąpić z żądaniem takiej zamiany. Ustawa przewiduje również w wyjątkowych sytuacjach rozwiązanie umowy dożywocia. Jednakże o tym, czy zaszły wyjątkowe okoliczności orzeka sąd. Ponadto należy wskazać, że sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne. Obciążenie nieruchomości prawem osoby trzeciej – dożywociem lub służebnością osobistą mieszkania jest wadą prawną rzeczy. W sytuacji, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady, sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. Takie unormowanie zawarte jest w art. 557 §1 kodeksu cywilnego. Nabywcy nieruchomości obciążonej dożywociem nieujawnionym w księdze wieczystej, o ile nie wiedział o ich istnieniu przysługują następujące roszczenia: 1) roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek wadliwego wykonania zobowiązania wynikające z art. 471 kodeksu cywilnego, 2) roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy na podstawie przepisów dotyczących rękojmi - art. 560 §1 i 2 kodeksu cywilnego - jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Bibliografia: Komentarz do kodeksu cywilnego - Gerard Bieniek, Helena Ciepła, Stanisław Dmowski, Jacek Gudowski, Krzysztof Kołakowski, Marek Sychowicz, Tadeusz Wiśniewski, Czesława Żuławska, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2007, Kodeks cywilny Komentarz, redaktor Edward Gniewek, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa, 2006, Nieruchomości Problematyka prawna, Gerard Bieniek, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2004, Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz, Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009. Bartłomiej Wróblewski, adwokat