POLECAMY

Raty kredytu - równe czy malejące

Zamierzam wziąć 200 tys. zł kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Wiem, że są dwa warianty spłaty rat tego kredytu- raty równe i malejące. Chciałbym wiedzieć, czym mam się kierować i na co zwracać uwagę przy wyborze sposobu spłaty? Czy istnieje możliwość zamiany rat malejących na równe i odwrotnie w trakcie okresu kredytowania?

Zamierzam wziąć 200 tys. zł kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Wiem, że są dwa warianty spłaty rat tego kredytu - raty równe i malejące. Chciałbym wiedzieć, czym mam się kierować i na co zwracać uwagę przy wyborze sposobu spłaty? Czy istnieje możliwość zamiany rat malejących na równe i odwrotnie w trakcie okresu kredytowania?

Najczęściej wybieranym przez kredytobiorców modelem spłat rat kredytów mieszkaniowych są równe raty kapitałowo-odsetkowe, zwane również annuitetowymi. Charakteryzują się one stałą wysokością w całym okresie kredytowania, zależną tylko od zmian oprocentowania kredytu. W początkowym okresie rata zawiera tu więcej odsetek niż kapitału, jednak wraz z upływem czasu rośnie udział części kapitałowej, a odsetkowej maleje, do tego stopnia, że w końcowym okresie spłacamy już w każdej racie więcej kapitału niż odsetek.

Z kolei w modelu rat malejących mamy do czynienia z równą w całym okresie kredytowania częścią kapitałową raty i zmienną (malejącą) częścią odsetkową. Dzięki takiej konstrukcji suma odsetek w całym okresie spłaty będzie zawsze niższa przy zastosowaniu rat malejących. Raty malejące są jednak w początkowym okresie wyższe niż raty równe. Z czasem ich wysokość maleje, do tego stopnia, że w późniejszym okresie będą one niższe niż w modelu rat równych. Zatem z punktu widzenia całkowitego kosztu odsetkowego, bardziej korzystne będą zawsze raty malejące. Różnica ta będzie tym wyższa im dłuższy będzie okres kredytowania. Inną zaletą rat malejących jest szybsze niż w przypadku równych rat tempo spłaty kapitału. Porównując oba modele spłat, można zauważyć, że w tych samych momentach okresu kredytowania saldo pozostałego do spłaty kapitału będzie zawsze niższe w przypadku rat malejących. Podstawową wadą takiego modelu rat jest przede wszystkim ich wysokość w początkowym okresie kredytowania, która niestety wpływa także niekorzystnie na zdolność kredytową. Bank dokonując kalkulacji zdolności kredytowej przyszłego kredytobiorcy weźmie pod uwagę wysokość pierwszej, najwyższej raty. Tym samym zdolność kredytowa przy założeniu rat malejących będzie zawsze niższa niż w przypadku rat annuitetowych (równych).

Decydując się na jeden z modeli spłat rat mamy zawsze możliwość jego zmiany w trakcie okresu kredytowania. Warto jednak pamiętać, że za taką operację bank może pobrać dodatkową opłatę (wyszczególnioną w tabeli opłat i prowizji), a w przypadku zmiany z rat równych na malejące, kiedy to w początkowym okresie wzrośnie wysokość nowej raty, może ponownie przeprowadzić badanie zdolności kredytowej.

Łukasz Kosiński
Związek Firm Doradztwa Finansowego

SKOMENTUJ
KOMENTARZE (1)
/7 lat temu
zalezy od portfela, zalezy od mozliwosci, od oprocentowania, pozatkowo sami szukalismy oferty kredytowje, znajomy polecili nam Openfinance, milo bylo uslyszec dobre wskazowki i w koncu przejrzec oferte kilku bankow w jednym miejscu