POLECAMY

Leasing nieruchomości komercyjnych

Leasing jest formą finansowania inwestycji przez przedsiębiorstwa i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. W największym uproszczeniu firma leasingowa kupuje dla Klienta wybrany przez niego przedmiot (samochód, maszynę, ale także nieruchomość komercyjną) i oddaje go następnie Klientowi w leasing - używanie z możliwością zakupu po zakończeniu leasingu za kwotę ustaloną przy zawieraniu umowy.
Leasing jest formą finansowania inwestycji przez przedsiębiorstwa i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. W największym uproszczeniu firma leasingowa kupuje dla Klienta wybrany przez niego przedmiot (samochód, maszynę, ale także nieruchomość komercyjną) i oddaje go następnie Klientowi w leasing - używanie z możliwością zakupu po zakończeniu leasingu za kwotę ustaloną przy zawieraniu umowy.

Przedmiotem umowy może być każda rzecz służąca celom zarobkowym, przedmiot o charakterze inwestycyjnym, podlegająca amortyzacji. Najczęściej są to środki transportu drogowego, samochody osobowe, maszyny i urządzenia oraz sprzęt biurowy. Coraz więcej firm decyduje się jednak również na leasing nieruchomości komercyjnych.Leasing nieruchomości komercyjnych

W porównaniu z krajami Europy Zachodniej leasing nieruchomości w Polsce wciąż jest w fazie rozwoju. Według danych Związku Przedsiębiorstw Leasingowych w ciągu 3 kwartałów 2007 roku firmy leasingowe sfinansowały nieruchomości o wartości 1,98 mld złotych, z czego 44% stanowiły obiekty handlowe i usługowe, 35% nieruchomości o charakterze biurowym. Dane te nie obejmują wyników jednego z liderów rynku – LHI Leasing. Inni najwięksi gracze na rynku leasingu nieruchomości to firmy: ING Lease, Raiffeisen Leasing, Millennium Leasing, BRE Leasing i Bankowy Leasing.

Aktualnie przedmiotem leasingu nieruchomości mogą być jedynie nieruchomości komercyjne, choć w Ministerstwie Budownictwa powstał już projekt dający możliwość leasingu mieszkań. Ze względu na specyfikę i wartość nieruchomości leasing nieruchomości przeznaczony jest dla dużych i średnich firm, dysponujących odpowiednią historią i stabilną pozycją finansową. Poza oceną Klienta pod uwagę bierze się również rodzaj i położenie nieruchomości oraz sposób wykorzystania i planowane przychody z niej uzyskane.

W leasingu nieruchomości stosuje się zarówno konstrukcję leasingu operacyjnego, jak i finansowego. Najważniejsza różnica między nimi tkwi w konsekwencjach podatkowych obydwu umów. W leasingu operacyjnym wszystkie opłaty leasingowe w pełnej wysokości stanowią koszt uzyskania przychodu u Korzystającego. W leasingu finansowym natomiast kosztem jest tzw. część odsetkowa opłat oraz amortyzacja przedmiotu. Zdecydowana większość zawieranych w Polsce umów są to umowy leasingu operacyjnego, głównie ze względu na większe korzyści podatkowe.

Drugą istotną różnicą między leasingiem operacyjnym i finansowym jest minimalny okres umowy i tzw. wartość wykupu. W leasingu operacyjnym obie te zmienne są ustalone przez obowiązujące przepisy (okres leasingu 10 lat, wartość wykupu po 10 latach – 46% wartości na chwilę zawarcia umowy leasingu), w leasingu finansowym natomiast mogą być dowolnie ustalone przez strony umowy.

Ostatnią cechą różniącą leasing operacyjny od finansowego jest to, że w leasingu finansowym własność przedmiotu po zakończeniu umowy automatycznie przechodzi na Korzystającego. W umowie leasingu operacyjnego dotychczasowy Korzystający ma prawo do zakupu przedmiotu po leasingu, z którego może skorzystać, bądź nie.

W ten sposób przez leasing można sfinansować zarówno nieruchomość już istniejącą, jak też dopiero będącą w fazie planów inwestycyjnych. W tym drugim przypadku firma leasingowa organizuje również finansowanie na czas budowy nieruchomości.

Leasing nieruchomości posiada często konstrukcję leasingu zwrotnego. W tym przypadku przedsiębiorca sprzedaje własną nieruchomość firmie leasingowej, a następnie bierze ją w leasing, uwalniając w ten sposób środki finansowe, które może przeznaczyć na inne cele. Ma jednocześnie prawo do dalszego korzystania z nieruchomości i ponownego nabycia jej własności po zakończeniu leasingu, za ustaloną w umowie kwotę.

Z przykładowym zastosowaniem leasingu nieruchomości mamy do czynienia w sytuacji gdy Klient po wzięciu nieruchomości w leasing (dotyczy również tych będących wcześniej jego własnością) i posiadając w dalszym ciągu prawo do jej użytkowania, opłaty leasingowe pokrywa z czynszów uzyskiwanych od podnajemców (jednocześnie dysponuje kwotą uzyskaną z tymczasowej sprzedaż nieruchomości firmie leasingowej). Korzyści to:
  1. odzyskanie środków finansowych,
  2. dalsze użytkowanie nieruchomości,
  3. możliwość regulowania opłat leasingowych ze środków uzyskiwanych od podnajemców.
Przedmiotem finansowania mogą być praktycznie wszystkie typy nieruchomości komercyjnych, poza niezabudowanymi gruntami, mianowicie:
  • budynki i lokale biurowe, handlowe i usługowe,
  • centra logistyczne,
  • magazyny i hale produkcyjne,
  • sieci hoteli,
  • salony samochodowe,
  • nieruchomości przemysłowe.
Korzyści płynące z leasingu nieruchomości:
  • uwolnienie środków zamrożonych w nieruchomościach - poprawa płynności firmy i efektywne wykorzystanie posiadanego majątku (leasing zwrotny),
  • uzyskanie dodatkowych korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości w okresie trwania umowy leasingu,
  • finansowanie długoterminowe,
  • finansowanie do 100% inwestycji,
  • dostosowanie obciążeń finansowych (rat leasingowych) do przewidywanej zyskowności firmy w poszczególnych okresach,
  • optymalizacja korzyści podatkowych poprzez zaliczanie całości rat leasingowych w koszty uzyskania przychodu (leasing operacyjny) i skrócenia amortyzacji (leasing finansowy),
  • tanie źródło finansowania,
  • pewność stosunku prawnego gwarantowana uregulowaniem umowy leasingu w kodeksie cywilnym oraz ustawach podatkowych,
  • pisemna gwarancja odkupienia nieruchomości po zakończeniu leasingu,
  • finansowanie pozabilansowe,
  • okres umowy leasingu od 6 lat (leasing finansowy) lub od 10 lat (leasing operacyjny),
  • możliwość wyboru waluty leasingu.
Proces podejmowania przez firmę leasingową decyzji o udzieleniu leasingu nie jest błyskawiczny jak w przypadku leasingu samochodów. Wpływ ma w tym przypadku również zwykle bardzo duża wartość transakcji. Przedsiębiorstwo musi liczyć się z koniecznością złożenia kompletu dokumentów, biznesplanu oraz operatu szacunkowego nieruchomości. Przeprowadzany jest również tzw. audyt prawny nieruchomości. Czas realizacji transakcji zależy głównie od wielkości i stopnia skomplikowania transakcji oraz uzyskania odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości.

Patrząc na rozwój polskiego rynku leasingu, ciągły wzrost wartości i ilości tego rodzaju transakcji, można być również pewnym, że wraz z rozwojem zachodnich przedsiębiorstw funkcjonujących w Polsce coraz większa liczba nieruchomości będzie przedmiotem leasingu. W ślad za firmami zachodnimi z tej formy finansowania zaczynają korzystać także polskie średnie i duże firmy.

Zbigniew Szczygielski
Dyrektor ds. leasingu Gold Finance







SKOMENTUJ
KOMENTARZE (1)
/10 lat temu
Dlaczego podano ze okres leasingu finansowego nieruchomosci to 6 lat. Nie jest to prawdą. Okres ten jest dowolny