Jak spłacać kredyt hipoteczny?

Chcemy z mężem zaciągnąć kredyt hipoteczny. Planujemy jego spłatę w okresie 15-20 lat i zastanawiamy się nad wyborem sposobu spłaty. W banku zaproponowano nam raty malejące. Czy takie rozwiązanie się opłaca? Czym różni się ono od rat stałych?

Chcemy z mężem zaciągnąć kredyt hipoteczny. Planujemy jego spłatę w okresie 15-20 lat i zastanawiamy się nad wyborem sposobu spłaty. W banku zaproponowano nam raty malejące. Czy takie rozwiązanie się opłaca? Czym różni się ono od rat stałych?

Jak spłacać kredyt hipoteczny?

Najczęściej wybieranym przez kredytobiorców modelem spłat rat kredytów mieszkaniowych są równe raty kapitałowo-odsetkowe, zwane również annuitetowymi.

Charakteryzują się one stałą wysokością w całym okresie kredytowania, zależną tylko od zmian oprocentowania kredytu. W początkowym okresie rata zawiera tu więcej odsetek niż kapitału, jednak wraz z upływem czasu rośnie udział części kapitałowej, a odsetkowej maleje, do tego stopnia, że w końcowym okresie spłacamy już w każdej racie więcej kapitału niż odsetek.

Z kolei w modelu rat malejących mamy do czynienia z równą w całym okresie kredytowania częścią kapitałową raty i zmienną, malejącą częścią odsetkową.

Dzięki takiej konstrukcji suma odsetek w całym okresie spłaty będzie zawsze niższa przy zastosowaniu rat malejących. Raty malejące są jednak w początkowym okresie wyższe niż raty równe. Z czasem ich wysokość maleje, do tego stopnia, że w późniejszym okresie będą one niższe niż w modelu rat równych. Zatem z punktu widzenia całkowitego kosztu odsetkowego, bardziej korzystne będą zawsze raty malejące. Różnica ta będzie tym wyższa im dłuższy będzie okres kredytowania. Inną zaletą rat malejących jest szybsze niż w przypadku równych rat tempo spłaty kapitału. Porównując oba modele spłat, można zauważyć, że w tych samych momentach okresu kredytowania saldo pozostałego do spłaty kapitału będzie zawsze niższe w przypadku rat malejących. Podstawową wadą takiego modelu rat jest przede wszystkim ich wysokość w początkowym okresie kredytowania, która niestety wpływa także niekorzystnie na zdolność kredytową. Bank dokonując kalkulacji zdolności kredytowej przyszłego kredytobiorcy weźmie pod uwagę wysokość pierwszej, najwyższej raty. Tym samym zdolność kredytowa przy założeniu rat malejących będzie zawsze niższa niż w przypadku rat annuitetowych.

Decydując się na jeden z modeli spłat rat mamy zawsze możliwość jego zmiany w trakcie okresu kredytowania. Warto jednak pamiętać, że za taką operację bank może pobrać dodatkową opłatę (wyszczególnioną w tabeli opłat i prowizji), a w przypadku zmiany z rat równych na malejące, kiedy to w początkowym okresie wzrośnie wysokość nowej raty, może ponownie przeprowadzić badanie zdolności kredytowej.

Łukasz Kosiński
Credit House Polska Doradcy Kredytowi, Związek Firm Doradztwa Finansowego

SKOMENTUJ
KOMENTARZE (0)