Wybór banku i kredytu to sprawa indywidualna, a jego wybór jest ściśle zależny od naszych
potrzeb, możliwości finansowych czy zarobków. Kredyty mieszkaniowe oferuje już około 40 banków, więc decyzja nie jest prosta. Ubiegając się zatem o pożyczkę warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który przedstawi ofertę kilku banków i doradzi najodpowiedniejszy. Broker pomaga przejść przez całą drogę (skompletowanie dokumentów, monitoring naszej sprawy), a co więcej, usługa ta jest bezpłatna (wymagana jest niewielka kaucja, która jest zwracana po otrzymaniu kredytu).Kredyt mieszkaniowy możemy przeznaczyć na następujące cele:
- budowę mieszkania lub domu, zarówno prowadzoną przez dewelopera lub na własnej działce,
- zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym,
- nabycie własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
- zakup domu w spółdzielni mieszkaniowej,
- nabycie działki budowlanej,
- remont, rozbudowę, przebudowę, wykończenie mieszkania lub domu
- refinansowanie poniesionych kosztów zakupu nieruchomości w przeszłości.
Bank oczywiście musi mieć pewność, że kredyt uda nam się spłacić, dlatego dokonuje weryfikacji zdolności kredytowej inwestora. Składają się na nią następujące czynniki:
- wysokość osiąganych dochodów,
- posiadany majątek,
- forma zatrudnienia,
- prowadzona działalność gospodarcza,
- liczba osób w rodzinie.
w złotówkach, ale i w walutach obcych. Poleca się zatem przeanalizowanie wraz z wybranym bankiem, lub brokerem symulacji spłat w przypadku zagranicznego pieniądza. Najczęściej wybierane są kredyty w dolarach amerykańskich, euro, frankach szwajcarskich, a także funtach brytyjskich, koronach duńskich, szwedzkich i norweskich. W trakcie trwanie umowy kredytowej istnieje możliwość zmiany waluty. Takie przewalutowanie wiąże się jednak w niektórych bankach z dodatkowymi kosztami. Kredyty w walutach obcych obarczone są ryzykiem kursowym. Znaczne osłabienie złotówki względem danej waluty doprowadzi do wzrostu rat kredytu i łącznego zadłużenia przeliczonego na złotówki.Procenty i koszty
Na „cenę” kredytu składają się: opłata za wycenę, za rozpatrzenia wniosku, oprocentowanie (jego wysokość, a także zasady ustalania i zmiany), prowizja tytułem udzielenia kredytu. Analizując oferty banku, warto też wziąć pod uwagę wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, szczególnie jeśli na horyzoncie pojawia się taka szansa.
Raty i transze
Miesięczna rata kredytu nie może przekroczyć określonego poziomu dochodów klienta. Oczywiście jest on pomniejszony o wszelkie zobowiązania typu inne spłacane kredyty, alimenty itp. Wysokość raty waha się w okolicach 30-40% miesięcznych dochodów.
Miesięczna rata jest także tym niższa, im dłuższy jest okres kredytowania, jednocześnie tym wyższe jest oprocentowanie. Są banki, które szczycą się nawet 45-letnim okresem spłaty kredytu, jednak wymagają one także, by kredyt był on spłacony przed osiągnięciem przez klienta 65 lat.
Każda rata zawiera część kwoty kredytu oraz naliczone odsetki. Jeśli wybieramy raty malejące, kapitał jest podzielony na równe części, a odsetki naliczane od pozostałej, niespłaconej kwoty, w związku z czym, są coraz niższe. W przypadku rat stałych zarówno raty miesięczne kapitałowe jak i odsetkowe są stałe. Korzystniejsze są raty malejące, jednakże wymagają sporych wydatków na początku okresu spłacania.
Długość czasu przeznaczonego na budowę określa się mianem karencji – tłumaczy Leszek Szymula z Biura Projektów ARCHON+ – w trakcie trwania budowy spłacane będą tylko odsetki od tzw. transz, czyli części, w jakich wypłacany jest kredyt. Kolejne transze będą przekazywane zgodnie z ustaloną z bankiem umową oraz postępem udokumentowanych etapów budowy.
Warunkiem wypłaty transz jest złożenie w sądzie wniosku o wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej działki. Na taki wpis czeka się ok. 2 -3 miesiące i w tym czasie należy płacić tzw. ubezpieczenie pomostowe (jest to ok. 1% kredytu w skali roku więcej, nieco poniżej 0,1% miesięcznie; może to być także podwyższone oprocentowanie kredytu o 0.5 lub 1 punktu procentowego).
Po całkowitym spłaceniu kredytu, bank wystawia pismo, które jest zezwoleniem na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki przez sąd jest ostatnim etapem współpracy z bankiem.
